5 možností financování družstevního bytu (pokud nemáte našetřenou celou částku)
Zdroj: pixabay.com
Na koupi družstevního bytu si lze vzít i hypotéku, jsou ale jiná pravidla než pro bydlení v osobním vlastnictví. V případě novostavby potřebujete mít na začátku většinou maximálně 30 procent ceny nemovitosti...
Pokud jde o formu vlastnictví, nejedná se o úplně ideální bydlení. Přesto se pro někoho nakonec může stát družstevní byt tou nejlepší volbou. Především kvůli nižší pořizovací ceně (řádově se částky pohybují v hladině o 20 - 30 procent nižší než byty v osobním vlastnictví v dané lokalitě). Obvykle nižší cena je pak ale vykoupena tím, že se nestáváte majiteli, ale pouze „nájemníky“ bytu, který vlastní příslušné družstvo zapsané jako majitel i v katastru nemovitostí.
Družstvo jednotlivým členům byty pronajímá, ovšem na rozdíl od klasického nájmu mají členové vlastnický podíl. Většinu větších stavebních zásahů v bytě ale musí družstvo schválit. U bytů k rekonstrukci je tak třeba dát si velký pozor na podmínky. Bez svolení ostatních členů družstva byt nesmíte ani podnajímat třetí osobě. Kdybyste vážným způsobem porušili pravidla užívání bytu (například prováděním stavebních úprav i přes nesouhlas družstva), můžete být z bytu vyloučeni. V takovém případě vám družstvo vyplatí vypořádací podíl, který ovšem bývá nižší, než reálná cena bytu.
Samotná „koupě“ družstevního bytu má také svá rizika. „Jestli o koupi jednáte se skutečným a jediným majitelem družstevního podílu, v žádném veřejném seznamu nezjistíte. Veškeré potřebné informace je tak třeba žádat přímo na příslušném bytovém družstvu. Kromě prověření totožnosti prodávajícího žádejte i informace o jeho případných dluzích vůči družstvu. Ty by totiž po převodu podílu přešly automaticky na kupujícího, tedy na vás,“ upozornil hypoteční analytik Broker Trust Jiří Kryl na blogu společnosti.
V případě nového bytu splácíte družstvu... Zdroj: pixabay.com
Možnosti financování pro 5 situací
I přesto, že družstevní byty bývají o něco levnější než ty v osobním vlastnictví, ne každý má našetřenou celou částku na jeho pořízení. Není se čemu divit, podle nabídek realitních serverů se cena za starší družstevní byt v dobrém stavu o velikosti pro běžnou rodinu pohybuje napříč republikou od jednoho milionu až po čtyři miliony. Nejdražší byty jsou logicky v Praze. Družstevní byty v novostavbě o dispozici 3+kk v hlavním městě nabízejí developerské firmy i za 7 milionů.
1. Hypotéka s ručením jinou nemovitostí
Vzhledem k tomu, že byt vlastně nebude toho, kdo si ho chce pořídit, ale družstva, nelze s ním ručit bance. A v případě hypotéky je zástava nutná. Řešení existuje a není nijak výjimečné. Využívají ho často i žadatelé o nemovitost v osobním vlastnictví. Aby vám banka hypotéku na družstevní byt poskytla, je třeba najít jinou vhodnou nemovitost, kterou bance nabídnete jako zástavu. Může se jednat o rekreační objekt nebo třeba byt rodičů. Podmínkou je, že cena této nemovitosti musí být stejná nebo vyšší než cena družstevního bytu.
2. Předhypoteční úvěr
U družstevního bydlení někdy existuje možnost převést byt do osobního vlastnictví. Záleží to na typu družstva a zda takovou možnost svým členům nabídne. Pokud o byt v osobním vlastnictví stojíte, nejvhodnější je vstoupit do takového družstva, které vám dá písemný příslib toho, že byt později budete moci převést. Budete-li mít tu možnost, můžete pořízení bytu vyřešit tzv. předhypotečním úvěrem. Tento typ financování nevyžaduje ručení nemovitostí, má ale vyšší úroky. To znamená, že je určený jen pro dočasné účely. Jakmile získáte byt do osobního vlastnictví, bude tento úvěr nahrazen klasickou hypotékou, která by měla mít nižší úroky.
Čtěte také
3. Úvěr ze stavebního spoření
Pokud nebudete mít možnost ručit jinou nemovitostí, ani vám do karet nehraje šance na získání bytu do osobního vlastnictví, existuje ještě další možnost. Pro financování družstevního bytu můžete využít například klasický úvěr ze stavebního spoření nebo více úvěrů ze stavebního spoření, pokud má produkt sjednáno více členů rodiny. Jedná se také o relativně výhodné řešení s příznivou výší úrokové sazby (obvykle kolem 3 procent), kdy navíc nemusíte hledat jinou nemovitost k zástavě. Pokud budete chtít čerpat úvěr, můžete ho ale začít čerpat až po naspoření určitého procenta z cílové částky. Je třeba myslet na sjednání stavebního spoření v dostatečném předstihu, pokud ho již nemáte. Případně je možné ještě sáhnout po překlenovacím úvěru, tady se ale platí vyšší úroky. Je tak vhodný spíš na kratší dobu, obvykle do doby, než máte nárok na klasický úvěr ze stavebka. „Rozdíl mezi úvěrovým tarifem a spořícím tarifem u stavebních spořitelen spočívá většinou ve výši procenta úroku, který je buď připisován u spoření (spořící tarif) nebo je o nějaké procento nižší úrok z úvěru, který bude v budoucnu čerpán (úvěrový tarif). Úvěrů, které lze uzavřít po sjednání stavebního spoření je několik. Zde je nejlepší nejdříve se sejít s hypotečním specialistou, který navrhne řešení pro konkrétního klienta,“ míní Martin Červený z Porovnej24.cz.
4. Kombinace více spotřebitelských úvěrů
Další možností je možnost nejméně výhodná. Můžete totiž zkombinovat několik spotřebitelských úvěrů, které pokryjí pořizovací cenu bytu. Některé banky a nebankovní společnosti umožňují vzít si půjčku na bydlení, jejíž výše se obvykle pohybuje od 500 000 do 700 000 korun. Kombinací dvou či více těchto půjček pak můžete dosáhnout na pořizovací cenu „levnějšího“ družstevního bytu.
5. Nový družstevní byt
Celou cenu nemovitosti po vás bude chtít původní člen družstva uhradit jen v případě staršího bytu, který on opouští a na vás převádí právo užívání. Tak to ale nefunguje u sjednání členského podílu v případě nového družstevního bytu. Zadluženi nebudete vůči bance či nebankovním institucím, ale vůči družstvu. Na začátku mu uhradíte obvykle „pouze“ 25 – 30 procent ceny bytu (tzv. členský vklad). Poté pravidelně měsíčně posíláte družstvu dohodnuté anuitní splátky bez navýšení. Po splacení ceny bytu (třeba za 20 až 30 let – dle dohody s družstvem) stále zůstáváte jeho členem, a pokud to stanovy umožňují, můžete zažádat o převod bytu do osobního vlastnictví. Vzhledem k cenám novostaveb ale lze předpokládat, že i 30 procent z ceny bytu může přesahovat milion korun. Tudíž opět možná bude třeba využít některou z výše uvedených možností.
Rizika zadlužování
Pokud jde o pořízení bydlení na dluh, v úvahu tedy přicházejí různé typy úvěrů nebo jejich kombinací. Některé možnosti jsou více výhodné, jiné méně. Záleží i na vašich vstupních podmínkách. V každém případě platí základní poučka při jakémkoliv zadlužování. Nikdy nesmíte jít s rodinnými financemi „na doraz“. Musíte vždy myslet na finanční rezervu. „Jako příklad „hazardu“ mohu uvést situaci, kdy splátka hypotéky a případných dalších úvěrů přesahuje 60 procent čistých příjmů domácnosti,“ varuje manažer hypoték Wüstenrot Marian Holub. Před samotným pořízením bytu či domu je podle něj nutné vše důkladně propočítat, jelikož celkové výdaje na bydlení, tedy případné splátky, fond rozvoje oprav a poplatky za energie a ostatní služby, by neměly přesáhnout 30 procent celkového příjmu domácnosti. Ideální je průběžně od počátku výdělečné činnosti trochu spořit, abyste měli alespoň na část pořizovací ceny nemovitosti ze svého. Případně je bezpečnější s nákupem ještě počkat, než slušnou sumu peněz opravdu naspoříte.
S využítím: https://www.porovnej24.cz/se-vyrizuje-hypoteka-druzstevni-byt; http://blog.brokertrust.cz/uverovani/co-se-meni-v-hypotecnim-financovani-koupe-druzstevniho-bytu/
