Jídelna v bytě Zdroj: pixabay.com
Nájem vs. hypotéka: Chcete znát odpověď, jestli jsou právě teď výhodné podmínky pro koupi vysněného bytu? Tady ji dostanete...
Situace na trhu nemovitostí není úplně ideální. Ceny stále rostou. Vyšší jsou nejen částky bytů na prodej, zdražují se i nájmy. Především v Praze limitovaná nabídka nových bytů zvyšuje podle odborníků ceny do úrovně, která už začíná střední třídě omezovat přístup k bydlení. „Tento cenový nárůst se čím dál více odráží i do trhu se starším a nájemním bydlením, kde již několik měsíců po sobě sledujeme ještě větší zdražování, než je tomu u nových bytů,“ říká Marian Holub, produktový manažer hypoték Wüstenrot. Také úroky u úvěrů na bydlení rostou, ačkoliv situace ještě není příliš dramatická. Nicméně podle slov bankovní rady České národní banky lze prý v tomto roce očekávat další zvýšení základní úrokové sazby, která bude nadále ovlivňovat sazby hypotečních úvěrů.
3 scénáře pro nové bydlení
Chcete si pořídit vlastní bydlení na hypotéku a stojíte nad otázkou, jestli je lepší nakoupit hned nebo raději počkat? Odpověď není podle doporučení námi oslovených odborníků úplně jednoznačná pro všechny případného zájemce. Záleží samozřejmě nejen na tom, jaké máte úspory a měsíční výdaje domácnosti, ale také na lokalitě, kde chcete bydlení pořizovat. Podívejme se na jednotlivé scénáře...
1. Nemáte (zatím) slušné úspory? Hypotéku neriskujte
Ačkoliv hypotéka nabízí možnost pořídit si bydlení i bez většího množství vlastních finančních zdrojů, není to řešení pro každého. Podle Mariana Holuba se v současné době kvůli relativně prudkému růstu cen nemovitostí zvyšuje i zátěž, kterou domácnosti vynakládají na bydlení. „Průměrná česká domácnost vynaloží na splátku hypotéky 40 procent svých čistých příjmů. Za uplynulý rok se tento podíl zvýšil o 5 procent. Přitom v letech 2009 – 2015 poměr trvale klesal - o 18 procent. Nastává tedy období, kdy bez vlastních úspor bude splácení hypotéky tak náročné, že se některým domácnostem vyplatí bydlet v pronájmu,“ tvrdí Holub.
Na hypotéku je nutné mít k dispozici minimálně 10 procent z pořizovací ceny bytu, u některých bank je minimum dokonce 20 procent. K tomu je třeba počítat s rezervou ideálně ve výši šesti měsíčních příjmů (pro případ ztráty zaměstnání, rozbitého spotřebiče nebo porouchaného auta). Pokud takové úspory nemáte, je lepší počkat (nezávisle na cenách, lokalitě a případném vývoji na trhu) a zatím co nejvíc peníze zhodnocovat – například pomocí stavebního spoření nebo prostřednictvím investování do podílových fondů.
Rozhodně není vhodné financovat vlastní bydlení ani „na doraz“. „Jako příklad „hazardu“ mohu uvést situaci, kdy splátka vaší hypotéky a případných dalších úvěrů přesahuje 60 procent čistých příjmů domácnosti,“ varuje manažer hypoték. Před samotným pořízením bytu či domu je podle něj nutné vše důkladně propočítat, jelikož celkové výdaje na bydlení, tedy splátky hypotéky, fond rozvoje oprav a poplatky za energie a ostatní služby, by neměly přesáhnout 30 procent celkového příjmu domácnosti.
2. Máte na hypotéku? S nemovitostí mimo velká města neváhejte
Máte-li odpovídající úspory, výhoda je už většinou na straně hypotéky. Nicméně v současné době se podle hypotečního experta portálu Porovnej24.cz Martina Červeného vyplatí zadlužit se především kvůli bydlení na vesnicích a v menších městech (obecně oblasti s menší poptávkou po bydlení). Právě kvůli zvyšujícím se úrokovým sazbám a relativně příznivým cenám v daných lokalitách. „Nyní se nedá očekávat, že by se sazby hypoték měly dostat znovu tam, kde byly v uplynulých letech. Pokud tedy člověk chce pořizovat nemovitost mimo větší města, především mimo Prahu, měl by se po hypotéce podívat co nejdříve a nic neodkládat,“ míní Červený.
Tady se nájem v zásadě spíš nevyplatí. „Pokud budeme hovořit o lokalitách s nižšími cenami bytů, ale i nižšími průměrnými příjmy než ve velkých městech, vychází nákup nemovitosti na hypotéku ekonomicky výhodněji,“ tvrdí Marian Holub. A dodává: „Vždy je klíčové porovnat si výši zaplaceného nájmu a předpokládanou výši splátky hypotéky. Například pokud je cena bytu 1 milion korun a výše měsíčního nájmu 9 000 korun, rodina zaplatí na nájemném ročně téměř 10 procent ceny bytu. Pak rozhodně dává smysl uvažovat o hypotéce.“ Opět ale připomíná, že stejně tak je ještě potřeba zohlednit, jak velkou část z příjmů si ukrojí splátka hypotéky.
V cenách domů a bytů jsou podle Mariana Holuba napříč Českem i milionové rozdíly. „Vliv na cenu nemovitosti přitom nemá jen lokalita, kde se byt či dům nachází, ale například i její budoucnost, dopravní dostupnost, bezpečnost, občanská vybavenost, dostatek zeleně, hlučnost, estetika okolí, u bytu v jakém podlaží se nachází a podobně,“ doplňuje manažer banky.
3. V Praze se vyplatí počkat
Chcete-li ovšem koupit nemovitost v okolí Prahy nebo v jejím centru, může být podle Martina Červeného výhodnější spíš počkat. V nadcházejících letech by vám mohl "hrát do karet" případný pokles cen nemovitostí. Ten by nastal, pokud by přišla regulace sdílených krátkodobých pronájmů bytů v centru Prahy, případně rozsáhlejší výstavba nových nemovitostí. „Jelikož nemovitosti v hlavním městě jsou v současné době předražené a je jich nedostatek,“ připomíná hypoteční expert. Nadprůměrnou hodnotu mají podle Mariana Holuba kromě Prahy i nemovitosti v Královéhradeckém a Pardubickém kraji.
V každém případě, pokud chcete řešit nákup nemovitosti, měli byste se informovat u realitních makléřů a hypotečních poradců, kteří fungují v místech, kde chcete bydlení řešit. „A to i v jednotlivých částech Prahy,“ uzavírá Martin Červený.
