Češi drží na účtech statisíce, které by mohly vydělávat. Kdy už se vyplatí začít investovat?
ilustrační foto Zdroj: Profimedia.cz
Mít peníze stranou pro nečekané výdaje je důležité. Příliš vysoká částka, která dlouhodobě leží na běžném účtu, ale může zbytečně ztrácet svůj potenciál. Jak velkou rezervu si ponechat, kolik stačí pravidelně investovat a proč nemusí být vlastní byt vždy nejvýhodnější investicí? Češi drží na účtech statisíce, které by mohly vydělávat. Kdy už se vyplatí začít investovat? Podle odborníka je důležité především začít, zvolit vhodný časový horizont a nepodcenit rizika ani poplatky.
Doporučená výše investice se odvíjí především od jistoty pracovního příjmu. Zatímco zaměstnancům s pracovní smlouvou na dobu neurčitou může stačit rezerva na několik měsíců, lidé s méně stabilními příjmy by měli počítat s delším obdobím.
„V případě, že mám pracovní smlouvu na dobu neurčitou, tedy určitou základní jistotu, mohla by finanční rezerva představovat tři až šest měsíčních platů. Pokud takovou práci nemám, jsem například živnostník nebo mám kontrakt na dobu určitou, měli bychom se bavit třeba o dvanácti měsíčních platech,“ vysvětlil Filip Emmer, portfolio manažer investiční společnosti Efekta v pořadu Co na to vaše peněženka.
Podle údajů, které v rozhovoru uvedl, mají české domácnosti na bankovních účtech uloženo značné množství peněz. Na jednu domácnost připadá téměř 400 tisíc korun. Část těchto prostředků by přitom lidé mohli využít efektivněji – například prostřednictvím investic, které odpovídají jejich možnostem a ochotě podstoupit riziko.
Mladí investují častěji než dříve
Vysoký podíl úspor na bankovních účtech má podle Emmera také historické a společenské souvislosti. Opatrnost při nakládání s penězi přitom nepovažuje pouze za českou zvláštnost, ale za společný rys několika zemí regionu. „Myslím si, že to hodně souvisí s mentalitou a s nějakým odkazem minulého režimu. Pokud se podíváme po Evropě, zjistíme, že opatrnost není jen naším definičním znakem, ale znakem celé řady postkomunistických zemí. Slováci mají na bankovních účtech alokováno ještě větší procento svých finančních aktiv než my. Stejně tak Poláci,“ uvedl Emmer.
Změnu v přístupu k investování pozoruje především u mladší generace. Ta se podle něj o možnosti zhodnocování peněz zajímá výrazně více než lidé stejného věku před deseti či patnácti lety. Největší část investovaného kapitálu však stále pochází od lidí, kteří už mají za sebou delší profesní dráhu. „Lidé do třiceti let dnes investují řádově více než před deseti nebo patnácti lety. Majoritu investičního kapitálu ale stále tvoří lidé, kteří už během svého profesního života stihli nějaký majetek vybudovat,“ popsal portfolio manažer.
Začít se dá i s pěti sty korunami měsíčně
Kolik peněz si tedy pravidelně odkládat? Jedno číslo, které by platilo pro všechny, podle Emmera neexistuje. Každý musí vycházet ze svých příjmů, výdajů, finanční rezervy i plánů do budoucna. „Není žádná minimální částka, která by byla špatně. Důležitější než samotný objem je začít. Může to být deset procent měsíční mzdy, ale klidně i pět procent,“ uvedl.
Mladší lidé mají zpravidla výhodu delšího investičního horizontu. Mohou proto postupně budovat portfolio a část peněz směřovat i do dynamičtějších investic, například akciových fondů nebo ETF. To ale neznamená, že by měli automaticky investovat všechny úspory do rizikových produktů.
S přibývajícím věkem a blížícím se odchodem do důchodu by se naopak měla strategie postupně měnit. Větší část majetku může směřovat do konzervativnějších nástrojů, například státních dluhopisů nebo nemovitostních fondů. Důvodem je nejen snaha omezit kolísání hodnoty investice, ale také skutečnost, že člověk bude své peníze pravděpodobně potřebovat dříve. „Pokud mám delší investiční horizont, neměl bych se bát alokovat určitou část kapitálu například do akciových fondů nebo rizikovějších investic. Nikdy samozřejmě ne sto procent,“ upozornil Emmer.
Rozhoduje skutečný výnos
Při výběru investice by lidé neměli sledovat pouze slibované zhodnocení. Důležité jsou také poplatky, které mohou výsledný výnos výrazně ovlivnit. Jejich výše se liší podle typu produktu i způsobu jeho správy.
Základní informace o nákladech lze najít v dokumentu s klíčovými informacemi pro investory, označovaném zkratkou KID. Ten obsahuje mimo jiné přehled nákladovosti produktu. Podle Emmera se u pasivních fondů, které kopírují například akciové indexy, náklady obvykle pohybují v řádu desetin procenta ročně. U aktivně spravovaných nebo nemovitostních fondů mohou přesahovat jedno procento, v některých případech i dvě procenta.
Investor by proto měl vědět nejen to, kolik za správu zaplatí, ale také co za tuto cenu dostává. Vyšší poplatek sám o sobě totiž lepší výsledek nezaručuje. „U aktivní správy by vyšší nákladovost měla být samozřejmě vykoupena i vyšším dosahovaným výnosem,“ poznamenal Emmer.
Investiční byt už nemusí být tak výhodný
Nemovitosti patří v Česku k oblíbeným způsobům ukládání peněz. Vlastní investiční byt ale podle Emmera nemusí být automaticky nejvýhodnější volbou. Do jeho výnosnosti totiž vstupují nejen pořizovací cena a nájemné, ale také financování, opravy, pojištění, případné neobsazené období nebo náklady na správu.
Významnou roli hrají také úrokové sazby. U investorů, kteří si byt pořídili na hypotéku v době levnějšího financování, se mohou po skončení fixace splátky výrazně zvýšit. To se následně projeví na čistém výnosu z pronájmu. „V momentě, kdy fixace dobíhá, si klient může z původní dvouprocentní sazby připlatit na pětiprocentní, nebo dokonce vyšší sazbu. To samozřejmě výrazně ovlivňuje čistý peněžní tok, který z takové investice přichází,“ vysvětlil Emmer.
Vyšší náklady se majitelé často snaží promítnout do nájemného. Ne všude to ale jde. Zatímco ve velkých městech může být poptávka po bydlení dostatečně silná, v některých regionech s úbytkem obyvatel nemusí být prostor pro další zdražování.
Praha má vysoké nájmy, ale také nižší výnosnost
Při rozhodování o investičním bytě by podle Emmera neměla být hlavním měřítkem pouze očekávaná budoucí cena nemovitosti. Podstatné je také to, kolik skutečně přináší samotný pronájem. Jako příklad uvádí Prahu, kde vysoké nájemné podle něj neznamená automaticky vysokou výnosnost pro majitele. „Praha má nejnižší hrubý nájemní výnos. Pohybujeme se kolem čtyř procent před započtením jakýchkoliv nákladů na investiční nemovitost. Pokud započteme opravy, pojištění a další výdaje, může se čistý výnos pohybovat kolem dvou až tří procent,“ uvedl.
V některých regionech byly v posledních letech výnosy z nájmů pro investory lákavější. Růst cen nemovitostí tam ale podle Emmera často táhla především investiční aktivita, nikoliv přirozený populační růst a dlouhodobě silná poptávka po bydlení.
Právě to může být do budoucna rizikem. Pokud investoři začnou své nemovitosti prodávat a hledat méně rizikové příležitosti, mohou být podle něj mezi prvními na řadě lokality, kde se ceny v minulých letech zvyšovaly hlavně díky zájmu investorů.
Nemovitostní fond jako alternativa k vlastnímu bytu
Kdo chce investovat do nemovitostí, ale nemá dostatek peněz na nákup vlastního bytu, může zvážit také nemovitostní fond. Ten umožňuje podílet se na výnosech z realitního trhu i s nižší počáteční částkou. Některé fondy podle Emmera umožňují investovat už od pěti set nebo tisíce korun.
Před vložením peněz je ale potřeba zjistit, jak fond funguje a z čeho jeho výnosy skutečně plynou. Samotné vysoké číslo v nabídce by investora nemělo přesvědčit bez dalšího prověření. „Pokud mi nemovitostní fond říká, že chce doručit osm procent ročně, ale investuje například do bytů, které v Praze nesou čtyřprocentní hrubý nájemní výnos, měl bych se ptát, z čeho ten výnos opravdu plyne,“ upozornil Emmer.
Investor by se měl zajímat také o likviditu, tedy jak rychle a za jakých podmínek se ke svým penězům dostane. U dluhopisů je zase důležité prověřit jejich zajištění a schopnost emitenta splatit závazky. Ani fondy, ani dluhopisy nejsou bez rizika a jejich výnos není automaticky zaručený.
Co když si člověk spoří na vlastní bydlení?
Při sestavování investičního portfolia je zásadní také účel, na který si člověk peníze odkládá. Pokud plánuje například nákup vlastního bydlení za pět let, měl by počítat s tím, že akciové trhy mohou v mezidobí výrazně kolísat. Případný pokles hodnoty investice by ho pak mohl zastihnout právě ve chvíli, kdy bude peníze potřebovat. „Pětiletý horizont je relativně krátký na to, abych si mohl dovolit investovat všechno do akcií. Musím portfolio namixovat také s méně rizikovými instrumenty. Jedním z nich mohou být například nemovitostní fondy,“ vysvětlil Emmer.
I v takovém případě je ale potřeba zohlednit konkrétní podmínky fondu, možnost výběru peněz a riziko, že se hodnota investice v době plánovaného nákupu bydlení nebude vyvíjet podle očekávání.
Proč je bydlení tak drahé?
Dostupnost bydlení podle Emmera ovlivňuje především pomalé povolování nové výstavby. Ve velkých městech ale hraje roli také nedostatečná kapacita studentského ubytování.
Jako příklad uvedl Prahu, kde podle jeho údajů studuje více než 150 tisíc lidí, přičemž přes polovinu z nich pochází odjinud. Kapacita studentského bydlení – včetně kolejí a soukromých ubytovacích zařízení – se podle něj pohybuje kolem 29 tisíc lůžek. „Na jedno lůžko tak připadá přibližně 2,8 až 2,9 studenta. Tito lidé nemají kde jinde bydlet než v rezidenčních nemovitostech a bytech, což následně zvyšuje konkurenci o bydlení,“ popsal.
Pronajímatelé navíc mohou při rozhodování mezi rodinou a skupinou studentů upřednostnit druhou možnost, protože jim může přinést vyšší nájemné. Takový pronájem ale zároveň může znamenat větší opotřebení bytu a vyšší náklady na údržbu. Vyšší inkaso proto nemusí automaticky znamenat i vyšší čistý výnos.
Nový stavební zákon může pomoci
Jednou z cest ke zlepšení dostupnosti bydlení je podle Emmera rychlejší povolování nových projektů. Novela stavebního zákona podle něj má potenciál zkrátit dlouhé schvalovací procesy, které výstavbu v Česku brzdí. Zásadní ale bude, zda bude nový systém fungovat také v praxi a zda na něj budou připravené úřady.
Jak dlouho dnes může příprava a realizace rezidenčního projektu trvat? Emmer se odvolává na analýzu společnosti Deloitte, podle níž jde v součtu o devět až deset let. „Z toho dva roky připadnou na přípravu rezidenčního projektu, dalších šest až sedm let může zabrat samotné povolení a následující dva až tři roky výstavba a prodej,“ uvedl Emmer.
Za nejistotu považuje zejména připravenost úřednického aparátu na centralizaci povolování. Připomněl také zkušenost s digitalizací stavebního řízení, která podle něj ukázala, že samotná změna pravidel a technologií ještě nezaručuje hladké fungování systému.
Skeptický je naopak k tomu, že by dostupnost bydlení výrazně zlepšily nové daně z prázdných či investičních bytů. Pronajímatelé by podle něj mohli vyšší náklady promítnout do nájemného. Podobně mohou podle jeho názoru do konečných cen nových bytů vstupovat také příspěvky developerů na občanskou vybavenost. „Poptávka tomu nemá jak uniknout, protože bydlení je základní potřeba,“ řekl.
Kde končí ochota platit za nájem?
Rostoucí náklady na bydlení mají podle Emmera také sociální dopady. Mladí lidé mohou odkládat odchod od rodičů, jiní se stěhují dál od velkých měst a za prací dojíždějí. Rodiny, které potřebují vlastní prostor, ale často nemají jinou možnost než vyšší nájemné přijmout. „Pokud mám rodinu nebo očekávám dítě, nemám někdy jinou možnost než nájem akceptovat, případně se odstěhovat někam na periferii a dojíždět do centra, kde mám práci, třeba o dvacet, třicet nebo čtyřicet minut déle,“ uzavřel Emmer.
