Cihly bez milionů v kapse? Analytik Václav Kinský radí, jak na fondy
Hostem pořadu Co na to vaše peněženka byl Václav Kinský, senior analytik investiční společnosti INVESTIKA, který detailně rozebral výhody, rizika a mechanismy fungování nemovitostních fondů v porovnání s nákupem klasického investičního bytu. Zdroj: Prima CNN News
Investování do nemovitostí patří v České republice k dlouhodobě nejoblíbenějším způsobům ukládání a zhodnocování finančních prostředků. Češi mají k cihlám specifický vztah, ať už z logiky zajištění vlastního bydlení, nebo jako k nástroji ochrany úspor před inflací. V pořadu Co na to vaše peněženka na televizní stanici CNN Prima NEWS se tomuto tématu podrobně věnoval Václav Kinský, senior analytik investiční společnosti INVESTIKA. Společně s moderátorkou rozebrali věčné dilema drobných i větších investorů: Je výhodnější pořídit si klasický investiční byt, nebo raději vstoupit do nemovitostního fondu? Obě varianty mají svá jasná specifika, výhody i neodmyslitelná rizika.
Rezidenční jistota versus komerční bariéry
Každý investiční profil je zcela individuální a silně subjektivní, což znamená, že univerzální návod pro každého neexistuje. Každý člověk má jiný investiční horizont, odlišnou schopnost snášet riziko a jinak reaguje na krátkodobé či střednědobé výkyvy hodnoty svých aktiv. Nemovitosti jsou sice obecně považovány za jeden z nejkonzervativnějších nástrojů na trhu, vykazující nejmenší cenové výkyvy ve srovnání s akciemi nebo kryptoměnami, ale i ony procházejí tržními cykly a umí být volatilní.
Pokud si člověk pořídí investiční byt, omezuje se zpravidla pouze na segment rezidenčního bydlení. Naproti tomu komerční nemovitosti, jako jsou administrativní budovy, logistické areály či obchodní centra, nabízejí stabilní výnosy, ale pro běžného retailového investora jsou kvůli extrémně vysokým pořizovacím cenám a kapitálovým bariérám vstupu prakticky nedostupné.
Past jedné lokality a byrokratická zátěž
Při nákupu fyzické nemovitosti se investor stává stoprocentním pánem svého majetku, což s sebou však přináší i značná specifika a omezení. Tradičně se totiž taková investice váže na jednu konkrétní lokalitu a jednoho jediného nájemce. To může být výhodou v momentě, kdy investor dokonale zná místní prostředí, územní plán a ví, že se v okolí chystá výstavba, která hodnotu bytu v čase zatraktivní. Pokud však nájemce přestane platit nebo se lokalita začne propadat, nese veškeré ztráty sám.
K vlastnictví bytu se navíc váže nemalá administrativní a daňová zátěž, nutnost řešit technický stav objektu a neustálá byrokracie. Vlastní dům či chata pro rodinnou rekreaci pak podle odborníků investicí v pravém slova smyslu vůbec nejsou, pokud negenerují pravidelný zisk.
„Pokud si pořídím svůj vlastní dům, tak tam asi budu chtít žít velmi dlouhodobě a nedokáži pevně určit, jestli ta investice byla na pět, deset nebo patnáct let. Nepovažoval bych vlastní bydlení tedy za čistou investici, protože ta by měla člověku generovat pravidelné cash flow nebo pravidelný zisk. Druhá strana mince je, že mi i vlastní bydlení roste na hodnotě.“ vysvětluje Václav Kinský, senior analytik investiční společnosti INVESTIKA, základní metodický přístup k investování.
Fondy jako cesta k cihlám pro každého
Nemovitostní fondy fungují na principu klasických podílových fondů, které vydávají cenné papíry. Tyto podílové listy si může investor snadno nakoupit, přičemž největší výhodou retailových fondů je nízká vstupní bariéra. Do světa realitních investic lze totiž vstoupit již s částkami v řádu stokorun, což umožňuje investovat i lidem bez velkého počátečního kapitálu. Za drobný poplatek získává podílník přístup k profesionálně spravovanému portfoliu a stává se spoluvlastníkem velkých nemovitostních celků.
Výnosy etablovaných diverzifikovaných retailových fondů se na českém trhu dlouhodobě pohybuje na střízlivé a stabilní hranici mezi čtyřmi až necelými sedmi procenty. Velkým plusem je také daňové zvýhodnění po splnění zákonného časového testu a minimální byrokratická zátěž, neboť správu budov, vyhledávání nájemců a veškerou operativu řeší najatí experti a specializované agentury.
Diverzifikace a kontrola ze strany regulátora
Na rozdíl od jednoho investičního bytu investuje člověk v nemovitostním fondu vždy do vícero budov najednou. Trh nabízí fondy koncentrované, které sázejí na jeden konkrétní segment, například výhradně na kanceláře nebo logistiku, kde lze při vyšším riziku očekávat vyšší výnos, ale často za cenu nižší likvidity. Druhou možností jsou fondy diverzifikované. Ty sice cílí na o něco nižší výnos, ale efektivně mitigují rizika koncentrace do jednoho sektoru.
Pokud přijde neočekávaná krize, jako byl například covid, kdy stagnoval trh s kancelářskými prostory, diverzifikovanému fondu výpadek dorovnají jiné třídy aktiv, typicky industriální a logistické nemovitosti, ze kterých středoevropský region díky své geografické poloze masivně těží. Samotný výběr fondu by měl investor podřídit důslednému průzkumu histories, personálního obsazení a kvality nájemců v portfoliu. Etablované nemovitostní fondy v České republice podléhají přísnému regulatornímu dohledu České národní banky, což je odlišuje od rizikových neregulovaných subjektů.
„Neexistuje zhodnocení peněz bezrizikové, a to je nutné vědět jako krok číslo jedna. Koneckonců ani tradiční bankovní produkty nejsou úplně bezrizikové,“ upozorňuje Václav Kinský na nutnost kritického myšlení při správě rodinného majetku.
Jak naložit s volným milionem
Pokud má průměrný, spíše konzervativní český investor k dispozici volný milion korun, což v dnešní době ve většině regionů nestačí ani na pořízení menšího bytu, měl by se při tvorbě portfolia poradit s odborníky a zohlednit svůj věk a investiční horizont. Pro třicetiletého člověka, který plánuje své peníze zhodnocovat dalších třicet let a ví, že je nebude potřebovat okamžitě vybrat, by byla chyba vsadit vše na jedinou kartu.
Odborníci doporučují rozložit portfolio tak, aby polovinu tvořila dynamická akciová složka, jejímiž případnými propady se investor v dlouhém horizontu dokáže takzvaně vysedět. Druhou část portfolia je ideální doplnit právě stabilním nemovitostním fondem, který vykazuje nízkou kolísavost, a doplňkově lze menší část prostředků alokovat do rizikovějších alternativ. Při investování je klíčové nepodléhat emocím, zbrklým rozhodnutím ani strachu, že člověku něco uteče. Výnosy na trhu zůstanou a trpělivost je v investičním světě tou nejcennější komoditou.
