Dubaj láká české investory: Byt i za pět milionů a vysoký výnos. Makléř ale varuje před jednou chybou
Dubaj (ilustrační foto) Zdroj: Profimedia.cz
Investice do nemovitostí v Dubaji patřily v posledních letech k velkým trendům. Konflikt na Blízkém východě však do realitního trhu i turistiky vnesl nejistotu. Podle Petra Brzobohatého, majitele realitní kanceláře Investice v Dubaji, se zájem postupně vrací a ceny se zatím drží lépe, než někteří čekali. Zájemci mohou podle něj pořídit garsonku přibližně za pět milionů korun. Očekávané výnosy ale nejsou zaručené a konečný výsledek závisí na lokalitě, způsobu pronájmu i nákladech.
Dubaj se v posledních letech stala oblíbenou destinací českých investorů. Láká je moderní bydlení, turistický ruch i možnost spojit vlastní rekreaci s pronájmem nemovitosti. Válka na Blízkém východě však vyvolala otázky, jak se konflikt promítne do cen bytů, obsazenosti apartmánů a ochoty lidí do emirátu cestovat.
Petr Brzobohatý, majitel realitní kanceláře Investice v Dubaji, tvrdí, že každodenní život se ve městě postupně vrací do běžného režimu. Obchody, školy, školky i další služby podle něj fungují a do ulic se vrací obvyklý provoz. „Dubaj rozhodně není vylidněná, ale naopak se lidé vracejí,“ říká Brzobohatý. Podle něj většina jeho klientů zachovala klidnou hlavu. Investoři, kteří už vlastní dokončené nemovitosti, pokračují v pronájmech. Ti, kteří si koupili byty ve výstavbě, dál splácejí a čekají na jejich dokončení.
Makléř zároveň uvádí, že u staveb souvisejících s jeho klienty nemá informace o pozastavení výstavby. Jde však o zkušenost jeho realitní kanceláře, nikoliv o potvrzení stavu všech projektů na dubajském trhu.
Ceny klesly méně, než někteří očekávali
Vývoj cen patří k nejdůležitějším ukazatelům, které investoři sledují. Brzobohatý popisuje, že jeho kancelář analyzuje především sekundární trh s dokončenými apartmány, tedy prodeje mezi jednotlivými vlastníky. Právě u nich se podle něj změny mohou projevit rychleji než u nemovitostí, které se teprve stavějí.
V datech, která v rozhovoru prezentoval, měl nejsilnější pokles oproti předkonfliktní výchozí hodnotě dosáhnout přibližně 7 procent. Někteří investoři podle něj přitom očekávali propad cen o 40 až 50 procent. „Vůči tomu, co se tam stalo, si myslím, že se trh zachoval velmi stabilně,“ hodnotí situaci Brzobohatý.
Jeho čísla se ale vztahují k určitému segmentu trhu a konkrétní metodice. Nelze je automaticky vztáhnout na všechny dubajské nemovitosti, lokality ani cenové kategorie. Ani dosavadní stabilita není zárukou, že ceny v budoucnu neklesnou.
Nové metro může některé lokality zatraktivnit
Dubaj sází na další rozvoj infrastruktury. Brzobohatý upozorňuje zejména na plánovanou zlatou linku metra a nové silniční spojení, které mají v budoucnu zlepšit dostupnost jednotlivých částí města.
Právě dopravní dostupnost může mít na ceny nemovitostí zásadní vliv. Pokud se byt nachází v blízkosti nové stanice metra nebo významného dopravního uzlu, může se pro část kupujících stát atraktivnějším. „Ze zkušenosti víme, že nemovitosti v bezprostředním okolí se zhodnotí minimálně o 20 procent,“ tvrdí Brzobohatý. Jde ovšem o jeho odhad, nikoliv o garantovaný výnos. Budoucí ceny ovlivní také vývoj trhu, nabídka nových bytů, skutečný termín dokončení infrastruktury i zájem kupujících.
Pro investora je proto důležité nepočítat s budoucím růstem ceny jako s jistotou. Při nákupu by měl posuzovat také současnou hodnotu nemovitosti, její využitelnost a možnost pronájmu.
Turisté se vracejí, apartmánům pomohly nižší ceny
Vývoj cestovního ruchu je pro majitele bytů určených ke krátkodobému pronájmu zásadní. Bezprostředně po vypuknutí konfliktu podle Brzobohatého klesla obsazenost hotelů v březnu na 36 procent. U soukromých apartmánů měl být propad mírnější, přibližně na 44 procent. Už v květnu se podle něj obsazenost apartmánů dostala znovu nad 70 procent.
Jedním z důvodů bylo rychlé snížení cen ubytování. Správcovské agentury podle makléře reagovaly na změněnou situaci a nabídly ceny srovnatelné s nejslabší částí předchozí turistické sezony. Díky tomu mohly oslovit i návštěvníky, kteří by jinak zvažovali dlouhodobý nájem.
Významnou roli sehrálo také omezení nabídky na rezervačních portálech. Brzobohatý uvádí, že počet ubytovacích nabídek na Airbnb v Dubaji klesl z přibližně 30 700 v lednu 2026 na 18 900 v srpnu. Menší konkurence mohla pomoci těm provozovatelům, kteří zůstali na trhu a přizpůsobili ceny.
Zároveň je ale nutné zohlednit běžnou sezonnost. Dubaj má v létě období vysokých teplot a slabší turistické poptávky, což se obvykle promítá do cen i obsazenosti. Samotný vývoj v letních měsících proto nelze přičítat pouze konfliktu.
Podle údajů, na které Brzobohatý odkazuje, navštívilo Dubaj v srpnu 869 tisíc turistů, kteří zde strávili alespoň jednu noc. Letecké spojení se podle něj rovněž postupně obnovovalo a provoz se měl vrátit přibližně na 80 procent předkonfliktní kapacity.
Co lze koupit za pět milionů korun?
Při srovnání s Prahou může Dubaj na první pohled působit lákavě. Brzobohatý uvádí, že za pět milionů korun lze v Praze pořídit například menší garsonku o rozloze kolem 28 metrů čtverečních, často ve starším domě a na okraji města.
Za podobnou částku se podle něj v Dubaji dá koupit garsonka o velikosti přibližně 38 metrů čtverečních v moderním projektu. Součástí některých rezidenčních komplexů bývají bazény, fitness centra, wellness zázemí, dětská hřiště nebo obchody a restaurace v přízemí. Parkovací místo může být zahrnuto v ceně.
Konkrétní nabídka se však liší podle lokality, developera, fáze výstavby i standardu vybavení. Při srovnávání cen je proto důležité porovnávat skutečně srovnatelné nemovitosti a započítat všechny související náklady.
Samotná kupní cena totiž není konečnou částkou. Podle Brzobohatého je třeba počítat s poplatkem za registraci nemovitosti ve výši čtyř procent z kupní ceny, dalšími administrativními výdaji a náklady spojenými s převzetím bytu. U nemovitosti, kterou je potřeba dovybavit, mohou výdaje vzrůst ještě o další stovky tisíc korun.
U apartmánu za pět milionů korun tak mohou počáteční poplatky a vybavení znamenat nezanedbatelnou část rozpočtu. Před podpisem smlouvy je proto vhodné vyžádat si přesný rozpis všech nákladů a ověřit, co je již zahrnuto v ceně.
Rozhoduje i správa bytu
Jedním z hlavních důvodů, proč Češi do dubajských nemovitostí investují, je možnost získávat příjmy z pronájmu. Podle Brzobohatého se uváděné výnosy mohou pohybovat zhruba mezi pěti a devíti procenty. Záleží ale na lokalitě, velikosti apartmánu, konkrétním projektu, ceně, za kterou investor nakoupil, a zvoleném způsobu pronájmu.
Dlouhodobý pronájem může přinášet stabilnější příjem, protože nájemník platí sjednané nájemné. Majitel má ale menší flexibilitu při využívání bytu pro vlastní potřebu. Krátkodobý pronájem přes platformy, jako jsou Airbnb nebo Booking, může v době silné turistické sezony přinést vyšší tržby, zároveň však znamená větší závislost na návštěvnosti, cenách ubytování a kvalitě správy.
Výnos ve výši pěti až devíti procent proto nelze považovat za jistý čistý zisk každého investora. Je důležité vědět, zda jde o hrubý, nebo čistý výnos a které náklady jsou již odečteny. Výsledek mohou ovlivnit poplatky za správu, údržba, vybavení, období bez hostů i případné opravy.
Největší rozdíl může udělat správcovská agentura
Právě výběr firmy, která se o apartmán stará, považuje Brzobohatý za jednu z nejčastěji podceňovaných oblastí. Správcovská agentura zajišťuje například komunikaci s hosty, rezervace, úklid a provoz bytu. Její práce tak může přímo ovlivnit obsazenost i konečný výsledek investice. „My máme výsledky všech správcovských agentur v Dubaji a je jich přes pět set. Víme, že mezi nimi je obrovský rozdíl,“ říká Brzobohatý. Podle něj se rozdíly v čistém výnosu mohou pohybovat až kolem 40 procent.
Investor by se podle něj neměl rozhodovat jen podle vzhledu webových stránek nebo výše provize. Ta se podle jeho zkušeností obvykle pohybuje přibližně mezi 15 a 20 procenty. Důležitější je ověřit skutečné výsledky agentury, způsob účtování, rozsah poskytovaných služeb a transparentnost finančních výkazů.
Před podpisem smlouvy se vyplatí zjistit také to, kdo nese náklady na opravy, jak se řeší škody způsobené hosty a zda má majitel přístup k přehledu rezervací a příjmů. I zdánlivě drobné rozdíly se mohou v průběhu let promítnout do výsledného zisku.
Hypotéka v Česku, nebo v Emirátech?
Nemovitost v Dubaji nemusí být financována výhradně z vlastních úspor. Podle Brzobohatého mohou investoři využít financování v České republice, v Emirátech, případně kombinaci obou možností. Konkrétní podmínky závisí na bonitě klienta, typu nemovitosti a požadavcích banky.
U dokončeného bytu je obvykle nutné vyřešit financování celé kupní ceny při nákupu. U nemovitostí ve výstavbě mohou developeři nabízet splátkové kalendáře, kdy se část ceny hradí průběžně a zbytek při dokončení projektu. Někteří mohou při jednorázové platbě nabídnout slevu.
Brzobohatý uvádí, že úrokové sazby u hypoték se mohou pohybovat přibližně kolem pěti procent a splatnost může dosahovat 25 let. Jde ale o orientační hodnoty, které se mohou měnit podle konkrétní nabídky, měny úvěru, bonity klienta a jeho rezidentského statusu.
Zájemce by měl předem počítat nejen s úrokem, ale také s poplatky, kurzovým rizikem a tím, zda bude schopen splácet úvěr i v případě, že byt nebude několik měsíců pronajatý. Budoucí příjmy z pronájmu by neměly být jediným předpokladem, na kterém financování stojí.
Daňovým povinnostem se investor nemusí vyhnout
Jedním z argumentů, které bývají s investováním v Dubaji spojovány, je příznivé daňové prostředí. Brzobohatý v rozhovoru upozorňuje na nulové zdanění osobních příjmů ze zaměstnání a na odlišný režim některých příjmů z nemovitostí. Konkrétní daňové povinnosti je však nutné ověřovat podle druhu příjmu a aktuálních pravidel.
Pro české investory je zásadní především otázka daňové rezidence. Pokud člověk zůstává českým daňovým rezidentem, vztahuje se na něj obecně povinnost přiznávat také příjmy ze zahraničí. Samotná koupě bytu v Emirátech ani získání tamního pobytového oprávnění automaticky neznamená, že přestává být daňovým rezidentem České republiky. Rozhodující jsou příslušná pravidla a konkrétní osobní a ekonomické vazby. Více informací uvádí Finanční správa ČR.
Před nákupem je proto vhodné poradit se s daňovým specialistou, který zná českou legislativu i pravidla Spojených arabských emirátů. Správné nastavení daňových povinností je součástí investičního plánu, nikoliv otázkou, kterou je možné řešit až po prvním vyplaceném nájemném.
Kdy je vhodná doba na nákup?
Podle Brzobohatého konflikt zároveň změnil podmínky, za kterých mohou zájemci nemovitosti kupovat. Někteří developeři jsou podle něj ochotnější vyjednávat o poplatcích nebo nabídnout výhodnější platební podmínky. Zájemci tak mohou narazit na nabídky, které před konfliktem nebyly běžné. „Nemůžu říct, že je to úplně ta nejlepší doba,“ připouští ale sám Brzobohatý. Zájem klientů se podle něj postupně vrací a někteří se hlásí o budoucí projekty.
To, zda je konkrétní byt výhodnou koupí, ovšem nelze určit jen podle toho, že se prodává za nižší cenu než dříve. Důležitá je celková návratnost, kvalita projektu, důvěryhodnost developera, budoucí nabídka bytů v okolí i schopnost majitele nést náklady v případě poklesu poptávky.
Dubaj tak může pro část českých investorů představovat zajímavou možnost, není ale bezrizikovou sázkou. Rozhodnutí by mělo vycházet z realistického finančního plánu, nikoliv pouze z očekávání rychlého růstu cen nebo vysokých výnosů z pronájmu.
Více informací o nabídce a službách společnosti najdete na oficiálním webu Investice v Dubaji.
