Investiční byt nemusí mít prestižní adresu. Na co se dívat, než do něj vložíte miliony, radí expert
Uvažujete o koupi investičního bytu, který vám bude přinášet pravidelný příjem z nájemného? Salutem pro vás vybírá pouze výnosově lukrativní lokality. Zdroj: Se souhlasem Salutem Group
Vlastní byt jako jistota na stáří. Tak o investování do nemovitostí uvažuje řada Čechů. Jenže vysoké pořizovací ceny a dražší hypotéky mění pravidla hry. Podle Jaroslava Tona, spoluzakladatele společnosti Salutem Group, dnes nestačí spoléhat na to, že byt za pár let prodáme výrazně dráž. Klíčové je počítat skutečný příjem z nájmu, prověřit stav celého domu a nezapomínat ani na náklady a čas, které pronajímání stojí. Jaká pravidla si nastavit, než podepíšete kupní smlouvu?
Investiční byt nemusí být ve městě, kde sami žijete. Právě to je podle Jaroslava Tona jedna z prvních věcí, kterou by si měl zájemce uvědomit. V menších městech může být poměr pořizovací ceny nemovitosti a dosažitelného nájemného příznivější než v Praze. Právě to vytváří prostor pro vyšší výnos z pronájmu. „Když investuji, tak bych se měl zaměřit na to, aby ta investice byla výdělečná už dnes, abych pouze nespekuloval na to, že v nějaké nespecifikovatelné době do budoucna vydělám na tom, že to prodám někomu dráž,“ říká Ton, spoluzakladatel společnosti Salutem Group.
Jako příklady lokalit, které stojí za pozornost, zmiňuje například Ústí nad Labem, Frýdek-Místek nebo Hodonín. Ani nižší cena bytu ale automaticky neznamená výhodnou investici. Rozhodovat může konkrétní čtvrť, dostupnost práce, dopravy i služeb a také budoucí poptávka po nájemním bydlení.
Výnos na papíře není zisk v kapse
Byt může slibovat zajímavé nájemné, skutečný výnos ale ovlivňuje řada dalších položek. Investor musí počítat například s příspěvky do fondu oprav, pojištěním, údržbou, případnými obdobími bez nájemníka i náklady na správu. „Je potřeba se zaměřit na tu výnosnost, to znamená na ty skutečné peníze, které vám zůstanou průběžně v kapse, a ne na to, co bude za pár let,“ zdůrazňuje Ton.
Zvlášť opatrní by měli být lidé, kteří chtějí nákup financovat hypotékou. Pokud čistý příjem z nájmu nepokryje související výdaje a splátky, musí rozdíl doplácet z jiných příjmů. A ty nemusejí být samozřejmostí po celou dobu úvěru.
Pět věcí, které prověřit před koupí
Než se pro byt rozhodnete, vyplatí se odložit emoce a udělat si vlastní kontrolní seznam. Ton doporučuje především těchto pět kroků:
Spočítejte čistý výnos. Nepracujte jen s nájemným uvedeným v inzerátu. Odečtěte pravidelné výdaje, rezervu na opravy i riziko neobsazeného bytu.
Prověřte lokalitu. Zajímejte se o zaměstnavatele v okolí, dopravní dostupnost, služby i dlouhodobou perspektivu konkrétní čtvrti.
Zkontrolujte celý dům. Nestačí pěkně opravený interiér. Důležitý je stav střechy, výtahu, rozvodů i společných prostor.
Prozkoumejte hospodaření SVJ. Zjistěte, zda má společenství vlastníků dostatečné rezervy, dluhy a jaké opravy plánuje.
Rozmyslete si správu bytu. Kdo bude hledat nájemníky, řešit poruchy a komunikovat s nimi? Pokud to budete dělat sami, započítejte i vlastní čas.
„Investování je těžká disciplína, protože se musíte rozhodovat racionálně a my jsme lidé, kteří se rozhodují podle emocí,“ upozorňuje Ton. Doporučuje proto od prvního nadšení odstoupit, dát si čas a vrátit se k číslům.
Kdo se postará o nájemníky?
Investiční byt může znamenat pravidelný příjem, ale také druhou práci. Když se nájemník odstěhuje, přestane platit nebo se objeví technický problém, musí někdo situaci řešit. U vzdálenější nemovitosti může být správa ještě náročnější. „Buď se o to staráte sám a pak máte druhé zaměstnání, anebo to někomu svěříte,“ říká Ton.
Jeho společnost Salutem Group se zaměřuje mimo jiné na rekonstrukce nemovitostí v regionech. Prostřednictvím modelu Salutem Real nabízí investorům možnost vlastnit zrekonstruovaný byt, který si od nich společnost pronajímá za předem sjednané měsíční nájemné a zajišťuje jeho další podnájem a provozní správu. Investor tak nemusí sám hledat nájemníky ani řešit běžnou provozní agendu. Stejně jako u každé investice je ale důležité předem prověřit smluvní podmínky a související rizika.
Vyplatí se investiční byt ještě každému?
Na otázku, zda je investiční byt stále dostupný prakticky pro každého, odpovídá Ton, že v Praze nikoliv. V menších městech podle něj mohou být vstupní náklady nižší. Ani tam ale nelze předpokládat, že ceny porostou stejným tempem jako v minulosti.
Zájemce by měl porovnat nemovitost také s jinými možnostmi, kam uložit peníze, a zvážit, na jak dlouho může prostředky postrádat. Nemovitost se totiž nedá vždy rychle prodat za cenu, kterou si majitel představuje.
Investiční byt může být jednou ze součástí dlouhodobého finančního plánu. Není ale zárukou výdělku. Rozhodující není jen kupní cena nebo slibovaný výnos, ale především realistický propočet, stav nemovitosti, lokalita a schopnost zvládnout i méně příznivý vývoj.
