Vlastní investiční byt, nebo nemovitostní fond? Analytik vysvětluje hlavní rozdíly i rizika
Hostem pořadu Co na to vaše peněženka byl Václav Kinský, senior analytik investiční společnosti INVESTIKA, který detailně rozebral výhody, rizika a mechanismy fungování nemovitostních fondů v porovnání s nákupem klasického investičního bytu. Zdroj: Prima CNN News
Nemusíte kupovat byt ani mít miliony na účtu, abyste mohli investovat do nemovitostí. Jednou z možností jsou nemovitostní fondy, které nakupují například kancelářské budovy, obchodní centra nebo logistické areály. Co rozhoduje o úspěchu fondu a v čem se liší od vlastního investičního bytu?
Český trh s komerčními nemovitostmi má za sebou podle Václava Kinského, seniorního analytika investiční společnosti INVESTIKA, poměrně úspěšnou dekádu. To však neznamená, že se mu vyhýbají hospodářské výkyvy nebo že investice do kanceláří, obchodních center a dalších budov nemohou ztratit na hodnotě. „Českým komerčním nemovitostem se obecně v poslední dekádě daří. To rozhodně neznamená, že tato třída investičních aktiv je bez rizika a bez cyklických výkyvů“, upozorňuje Kinský.
Vývoj trhu ovlivňují mimo jiné dostupnost financování, výše úrokových sazeb a množství nových budov. V Česku podle analytika pomáhá kancelářskému sektoru i maloobchodu omezená nová výstavba, zatímco poptávka po kvalitních prostorách zůstává důležitým faktorem.
Odlišný vývoj zažily logistika a průmyslové nemovitosti. Během pandemie covidu-19 se očekával prudký růst potřeby skladových prostor, protože lidé více nakupovali přes internet. Nabídka ale postupně dohnala poptávku a trh se podle Kinského vrátil k běžnějším hodnotám neobsazenosti.
„Během cirka dvou let se poptávka nasytila nabídkou a opět jsme někde kolem pěti procent zdravé neobsazenosti“, popisuje analytik. Určitá volná kapacita je podle něj přirozená a potřebná – stoprocentní obsazenost by naopak mohla signalizovat, že trh nefunguje obvyklým způsobem.
Kanceláře musí nabídnout víc než jen pracovní stůl
Pandemie změnila také očekávání lidí, kteří kanceláře využívají. Firmy dnes řeší nejen adresu a dopravní dostupnost, ale i kvalitu prostředí, technické vybavení budovy a její energetickou náročnost.
„My jako pronajímatelé opravdu musíme naslouchat potřebám nájemců,“ říká Kinský. Vedle dobře dostupné lokality a kvalitního technického zázemí zmiňuje například odpočinkové zóny, vybavené kuchyňky a energetické štítky. Právě udržitelnost budov zajímá také financující banky a velké mezinárodní nájemce.
Na trhu se podle analytika stále výrazněji prosazují kvalitní nemovitosti. Nájemci jsou někdy ochotni zaplatit za dobré prostory více, pokud jim pomohou přilákat zaměstnance zpět do kanceláří. „Je to trend vracet se do kanceláří, ale ne do ledajakých a na ledajakém místě,“ shrnuje Kinský.
Pro majitele budov je to důležitý signál. Samotná nemovitost totiž nestačí – musí odpovídat potřebám nájemců, aby si udržela obsazenost a přinášela pravidelné příjmy.
Výnos nestojí jen na tom, že budova zdraží
U nemovitostních fondů se investor může podílet na příjmech z pronájmu i na změně hodnoty nemovitostí v portfoliu. Právě nájemné by ale podle Kinského mělo tvořit základ výnosu. „Nemyslím si, že je dobré spoléhat pouze na skokový růst nemovitostí jako takových. Je důležité zaměřovat se na gró byznysu, což je pronájem,“ zdůrazňuje analytik.
Zásadní je proto nejen samotná budova, ale také to, kdo ji využívá. Fond musí posuzovat finanční situaci nájemců, jejich schopnost platit nájemné a podmínky uzavřených smluv. Důležitá je i délka nájemních vztahů a to, zda se daří smlouvy včas prodlužovat.
Kinský popisuje, že při vyjednávání o pokračování nájmu může majitel nabídnout úpravy prostor nebo jiné zvýhodnění. Výměnou může získat dlouhodobější smlouvu, která pomáhá stabilizovat příjmy. „Když je to dobrý, kvalitní a dobře platící nájemce, snažíme se smlouvu prodloužit a jednáme o podmínkách,“ vysvětluje.
Úrokové sazby mohou změnit ekonomiku investice
Významnou roli hraje také financování. Nemovitostní fondy při nákupech budov často využívají úvěry, jejichž cena se promítá do celkových nákladů a výsledného výnosu. Pokud se úvěr musí refinancovat za méně výhodných podmínek, může to ekonomiku investice zhoršit.
Změny sazeb se podle Kinského mohou projevit především u investorů, kteří nemovitosti právě kupují nebo potřebují nové financování. Majitelé s úvěry sjednanými na delší dobu mohou být před okamžitým dopadem změn částečně chráněni.
Vedle úroků je nutné počítat také s náklady na údržbu a modernizaci. Kvalitní technický stav může potřebu dalších investic omezit, neodstraní ji ale úplně. Budova musí zůstat konkurenceschopná a splňovat očekávání nájemců.
Právě proto je podle analytika důležité, aby fond při nákupu nepřihlížel pouze ke kupní ceně. Rozhoduje také lokalita, stav nemovitosti, struktura nájemců a výhled budoucích příjmů.
Proč fondy nakupují také v zahraničí?
České nemovitostní fondy se stále častěji rozhlížejí i za hranice. Podle Kinského jde o způsob, jak rozložit portfolio mezi různé země a trhy a získat přístup k větším investičním příležitostem.
Společnost INVESTIKA působí podle analytika v několika zemích střední a západní Evropy. Mezi nejvýznamnější trhy pro její portfolio patří Česko a Polsko, nověji také Německo. Kinský v rozhovoru zmínil například nákup obchodního centra v centru Lipska.
Nákupní centrum Höfe am Brühl v Lipsku. autor: Eric Kemnitz Zdroj: Se souhlasem Investika
U zahraničních akvizic je ale důležitá znalost místního prostředí. Každá země má vlastní pravidla, nájemní zvyklosti i ekonomická specifika. Proto podle Kinského nestačí budovu pouze koupit a následně ji spravovat na dálku. „Rizikem nemusí být samotná neznalost, ale nepřítomnost na těch trzích,“ říká. Za důležité považuje budování lokálních týmů, které znají místní prostředí a dokážou pružně reagovat na potřeby nájemců.
Zahraniční expanze tak může přinést nové příležitosti, současně však vyžaduje zkušenosti, kapitál a schopnost vyhodnocovat rizika v různých podmínkách.
Nemovitostní fond, nebo vlastní investiční byt
Kdo chce investovat do nemovitostí, nemusí si nutně pořizovat vlastní byt. Nemovitostní fond umožňuje získat podíl na portfoliu budov, na jejichž nákup by jednotlivec často neměl dostatek peněz. Nemusí přitom sám hledat nájemce, řešit opravy ani spravovat nájemní smlouvy.
Podle Kinského je jednou z hlavních výhod fondu diverzifikace. Zatímco majitel jednoho bytu zpravidla spoléhá na jediného nájemce, fond může mít desítky nemovitostí a stovky nájemních vztahů. Pokud jeden nájemce odejde, nemusí to automaticky znamenat výpadek všech příjmů. „Když si pořídíte byt, budete v uvozovkách omezen jen na ten jeden zdroj nájemného. Když vám tento zdroj vypadne, vypadává vám i pravidelný peněžní tok,“ vysvětluje analytik.
Vlastní byt však může dávat smysl člověku, který dobře zná konkrétní lokalitu, umí vyjednat výhodnou kupní cenu a je připraven věnovat čas jeho správě. Fond naopak nabízí širší portfolio a možnost podílet se na investicích do velkých komerčních nemovitostí bez nutnosti kupovat celou budovu.
Ani jedna cesta není automaticky vhodná pro každého. Záleží na finančních možnostech, investičním horizontu, ochotě podstupovat riziko a potřebě mít peníze rychle k dispozici.
Ani nemovitostní fond není bez rizika
Nemovitostní fondy mohou působit jako klidnější alternativa k investicím, jejichž hodnota výrazně kolísá. Nelze je ale zaměňovat za bankovní vklad ani za produkt s garantovaným výnosem.
Kinský připomíná, že každý fond má zveřejňovat souhrnný ukazatel rizikovosti na stupnici od jedné do sedmi. Nižší hodnota značí nižší rizikovost podle metodiky daného ukazatele, neznamená však, že investor nemůže utrpět ztrátu. Samotné číslo navíc nenahrazuje podrobnější posouzení investice.
Důležitá je také likvidita, tedy možnost investici proměnit zpět v peníze. Podle analytika je třeba při výběru zohlednit, jak snadno lze podílové listy odprodat, jaké podmínky fond stanovuje a zda investor nebude potřebovat peníze dříve, než je pro něj vhodné.
Kinský v této souvislosti připomíná takzvaný investiční trojúhelník: výnos, likviditu a riziko. „Nikdy nespojíte všechny tři vrcholy,“ říká. Vyšší očekávaný výnos bývá spojen s jinou mírou rizika nebo s omezenější dostupností peněz.
Nákupní centrum Höfe am Brühl v Lipsku. autor: Eric Kemnitz Zdroj: Se souhlasem Investika
Jakou roli mohou nemovitosti hrát v portfoliu
Nemovitostní fond by měl být součástí širšího rozhodování o tom, jak investor rozloží své peníze. Nejdříve je podle Kinského potřeba ujasnit si, na jak dlouho chce investovat, jaké výkyvy dokáže přijmout a zda má vyřešené běžné finanční potřeby.
Podíl nemovitostí v portfoliu proto nelze určit jedním univerzálním číslem. Jinou strategii může zvolit mladší člověk s dlouhým investičním horizontem, jinou někdo, kdo se blíží důchodu nebo plánuje v blízké době větší výdaj. „Než do čehokoliv začnete investovat, je potřeba ujasnit si investiční horizont a rizikový apetit,“ doporučuje Kinský.
Nemovitostní fond tak může být jednou z možností, jak rozložit investice a získat podíl na příjmech z pronájmu. Před rozhodnutím je ale důležité prostudovat konkrétní fond, jeho portfolio, poplatky, zadlužení, rizikovost i pravidla pro výběr peněz. Ani kvalitní budovy a dlouhodobé nájemní smlouvy totiž nezaručují, že investice vždy přinese očekávaný výsledek.
