Ceny bytů v Česku se dál šponují nahoru. Hudeček z 4fin poukázal na zásadní problém
Ilustrační snímek Zdroj: Profimedia.cz
Mzdy v Česku rostou mnohem pomaleji než ceny bytů. Čím dál méně lidí si proto může dovolit pořídit vlastní bydlení. I pro investory už je čím dál obtížnější nemovitost koupit a vydělat na ni. Tomáš Hudeček, Zemský ředitel společnosti 4fin, v pořadu Co na to vaše peněženka vysvětlil proč.
Průměrná hrubá mzda v Česku byla v roce 2020 36 176 korun. Za pět let vzrostla o 35 %. I kvůli období vysoké inflace byla v roce 2025 průměrná hrubá mzda už 49 215 korun.
MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT: Jak se zajistit na stáří? Hlavně mít plán a začít investovat včas, radí konzultant 4fin
Na první pohled to vypadá jako slušný růst. Jenže ceny nemovitostí za stejné období vylétly mnohem razantněji. V roce 2020 stál metr čtvereční bytu v průměru 47 756 korun. Dnes už stojí asi 90 tisíc korun.
Z vlastního bydlení se tak stává luxus. Podražily totiž i hypotéky, lidé potřebují mít z vlastního stále více peněz a rostou i měsíční splátky. Řadě lidí tak nezbývá nic jiného než bydlet v nájmu. Ty sice také rostou, ale více odrážejí reálnou kupní sílu obyvatel.
Proč ceny nemovitostí rostou?
„V posledních šesti letech se nůžky růstu výrazně rozevřely, ať už na úrovni celé republiky nebo v jednotlivých regionech. Postupně se stává, že jeden investor prodává byt dalšímu investorovi a oba věří, že na tom vydělají, což šponuje ceny nahoru. Jelikož nemovitosti kupují právě investoři, tak bude ještě trvat, než narazíme na cenový strop,“ upozornil Tomáš Hudeček, Zemský ředitel společnosti 4fin.
„Z hlediska nájmů jsme ale limitovaní kupní silou regionu, takže nájmy nerostou tak rychle jako ceny nemovitostí. Otázka tedy zní: ‚Kdo bude ten poslední, kdo si nemovitost koupí?‘ Češi mají rádi vlastní bydlení, ale nezbývá jim nic jiného než bydlet v nájmu. Má to vliv na psychiku lidí, kteří si chtěli koupit nemovitost. Mají pocit, že jim ujíždí vlak, protože vidí enormní cenový nárůst za poslední tři roky,“ dodal odborník v pořadu Co na to vaše peněženka.
Růst cen se rozhodně netýká jen Prahy, třebaže v hlavním městě jsou byty suverénně nejdražší. V některých krajských městech ale meziročně ceny rostou mnohem rychleji.
Draho je i na severu Čech
Podražil i Ústecký kraj, který byl pro investory roky mimořádně levný. Ani tam tempo růstu cen nemovitostí neodpovídá tempu zvyšování platů. Medián mezd tam za pět let vzrostl o 24 %. Jenže nemovitosti podražily o neuvěřitelných 111 %.
„Pokud budu investor z Prahy, budou mi určitě připadat nemovitosti na Ústecku levné. Z pozice obyvatele Ústecka se na to ale budu dívat výrazně jinak, protože na Ústecku byl růst ceny bytů vyšší než průměr republiky a mzdy tam tolik nerostou,“ řekl Hudeček, podle něj se ale v tomto regionu dá stále byt pořídit výhodně.
Čtěte také
„Když investor bude region dobře znát a dobře zvolí lokalitu, kde bude nemovitost vybírat, tak se to vyplatit může. Pořád bude Ústecký kraj spolu s Moravskoslezským nejvýnosnější v republice,“ doplnil.
Nájmy nepokrývají hypotéku
Nerovnováha na nemovitostním trhu už ale dopadá i na investory. Měsíční splátky hypotéky už jsou tak vysoké, že je nevyváží příjem z nájmů. Majitelé tak musejí provoz nemovitosti dotovat ze svého.
„Myslím, že teď může zájem o investiční nemovitosti zpomalovat vývoj inflace, hypotečního trhu a ekonomiky obecně. Dostáváme se do sféry, kterou investoři označují jako negativní cashflow – hypotéka při 80% LTV nedokáže být pokrytá výnosem z nájmu dané investiční nemovitosti,“ uzavřel Zemský ředitel společnosti 4fin.
Do toho investorům komplikuje budování realitního impéria Česká národní banka, která od dubna zavedla nová doporučení pro komerční banky. Na základě nich musí žadatel o hypotéku na investiční nemovitost splňovat náročnější podmínky.
Banka mu půjčí jen do 70 % hodnoty nemovitosti a navíc si dá pozor na to, jestli se jeho zadlužení až příliš nevzdaluje od reálných příjmů.
PODÍVEJTE SE: Pětina Čechů nezvládá šetřit. Konzultant 4fin poradil, jak zkrotit rodinný rozpočet
