Byty zdražily, ale zájem o vlastní bydlení neklesá. Největší boom nezažívá Praha, ale Ostrava
Výstavba bytového domu (Ilustrační foto) Zdroj: Profimedia.cz
Ceny bytů i domů v Česku dál rostou a podle odborníků se žádný dramatický propad nechystá. Největší tlak je ve velkých městech, ale překvapivým „černým koněm“ trhu se stala Ostrava. Proč bydlení dál zdražuje, proč Češi slevují ze svých nároků a proč za vysokými cenami nestojí jen hypotéky, vysvětlil v pořadu Co na to vaše peněženka generální ředitel společnosti RE/MAX Česká republika Jan Hrubý.
Realitní trh podle Jana Hrubého prošel po turbulentních letech stabilizací, pro běžné kupující ale situace příliš příznivá není. Dostupnost bydlení v Česku zůstává jednou z nejhorších v Evropě a ceny nemovitostí podle něj budou v dlouhodobém horizontu pokračovat v růstu.
„Pokud se podíváme na vývoj za posledních deset nebo patnáct let, tak nelze předpokládat, že by se trend růstu nemovitostí měl změnit. Dlouhodobě převyšuje inflaci a hlavním problémem je stále nedostatečná výstavba,“ uvedl generální ředitel společnosti RE/MAX Česká republika Jan Hrubý.
Zároveň upozornil, že nelze mluvit o plošném zdražování všech typů nemovitostí ve všech regionech. Trh se podle něj stále více rozděluje podle lokality, kvality nemovitosti i infrastruktury.
Byty zdražují rychleji než domy
Podle dat společnosti RE/MAX rostly v roce 2025 nejrychleji ceny bytů. „Průměrné tempo růstu bytů bylo kolem 13 procent. U domů bylo lehce pod deseti procenty a pozemky vykázaly růst asi sedm procent,“ popsal Hrubý.
Největší růst cen přitom už nepřichází automaticky v Praze. „Takovým černým koněm byla v posledním období Ostrava, kde došlo k velmi výraznému nárůstu cen,“ řekl Hrubý. Podle něj za tím stojí rozsáhlá proměna města. „Ostrava prochází revitalizací, vznikají tam kvalitní developerské projekty a zvyšuje se kvalita bydlení. Největší cenové rozdíly bývají právě tam, kde dochází k největším změnám,“ vysvětlil.
Praha zůstává nejdražším trhem v zemi, další výrazný procentuální růst už ale znamená zásadní zdražení i v absolutních částkách. To se podle Hrubého propisuje do toho, kdo si dnes může vlastní bydlení vůbec dovolit.
Starší domy stagnují
Jednou z mála výjimek na trhu jsou starší rodinné domy střední velikosti, jejichž ceny v některých případech stagnují nebo mírně klesají. „Často jde o domy postavené před 70 nebo 80 lety, které nesplňují dnešní energetické standardy. Kupující musí kromě kupní ceny počítat i s rozsáhlou rekonstrukcí a vysokými provozními náklady,“ uvedl Hrubý.
Podle něj dnes cenu nemovitosti neurčuje jen samotný objekt, ale i vše, co je s ním spojeno – energetická náročnost, dostupnost služeb, doprava nebo náklady na modernizaci.
V Česku se staví příliš pomalu
Za hlavní příčinu drahého bydlení označuje Hrubý dlouhodobě nedostatečnou výstavbu. Právě pomalé stavební řízení podle něj drží ceny vysoko. „Když se podíváte, jak dlouho se u nás staví, tak jsme výrazně pozadu třeba za Polskem. Ve chvíli, kdy budou developeři schopni stavět rychleji, nebude tempo růstu cen nemovitostí tak dramaticky převyšovat inflaci,“ uvedl.
Za extrémní označil zejména délku developerských projektů v Česku. „Predikovat období osmi let je něco, co nechcete v žádném segmentu. Developeři nesou obrovské riziko a dlouhé období nejistoty,“ řekl. Právě rychlejší výstavba by podle něj mohla přinést větší dostupnost bydlení mnohem účinněji než restrikce vůči investorům.
Češi slevují ze svých nároků
Přestože ceny rostou, zájem o vlastní bydlení v Česku zůstává mimořádně silný. „Češi mají k vlastnictví nemovitosti velmi silný vztah. Vlastní bydlení je pořád jednou z nejvyšších hodnot,“ uvedl Hrubý.
Podle něj ale lidé postupně upravují svá očekávání. „Dříve byl standardem byt 2+kk o velikosti kolem 70 metrů čtverečních. Dnes lidem často stačí 50 metrů. Je to reakce na vysoké ceny za metr čtvereční,“ vysvětlil.
Typickým kupujícím jsou podle něj páry nebo mladé rodiny hledající vlastní bydlení. Významnou skupinou jsou ale také investoři, kteří sázejí na dlouhodobý růst cen. „Investoři velmi dobře čtou trendy trhu a chápou, že české nemovitosti mají dlouhodobě potenciál růstu,“ dodal.
Hypotéky nad pěti procenty lidi brzdí
Březen letošního roku patřil podle dat České bankovní asociace k nejsilnějším měsícům hypotečního trhu. Přesto Hrubý upozorňuje, že vysoké sazby část kupujících stále odrazují. „Ve chvíli, kdy se hypoteční sazby dostanou nad pět procent, vnímáme určitou brzdu. Lidé si jednoduše spočítají, kolik přeplatí na úrocích,“ popsal. Ani to ale podle něj nevede k propadu cen. „Za posledních pět let jsem neslyšel nikoho, kdo by řekl, že udělal dobře, když nemovitost nekoupil,“ poznamenal.
Podle Hrubého může tempo růstu cen zpomalit, případně může dojít ke krátkodobým korekcím, dlouhodobý trend ale zůstává jasný. „Vzhledem k tomu, jak málo se v Česku staví a jak vysoká je poptávka, je velmi nepravděpodobné, že by ceny nemovitostí výrazně klesaly,“ dodal.
Ve velkých městech chybí byty
Ještě větší tlak než u prodejů dnes realitní makléři vnímají na trhu nájemního bydlení. „Ve velkých městech není dostatek bytů a poptávka výrazně převyšuje nabídku,“ uvedl Hrubý.
U prodejů pak podle něj záleží především na kvalitě konkrétní nemovitosti a správně nastavené ceně. „Když máte kvalitní nemovitost v dobré lokalitě za adekvátní cenu, poptávka je extrémní,“ řekl.
AI mění realitní trh
Zásadní proměnou podle Hrubého prochází i samotný realitní byznys. Společnost RE/MAX podle něj čeká výraznější využití umělé inteligence po spojení s technologickou firmou Real v USA. „Makléř by měl být odborníkem na práci s klientem a práci v terénu. Všechno ostatní mu bude pomáhat řešit AI platforma,“ uvedl.
Ani moderní technologie podle něj ale nenahradí osobní kontakt. „Online prohlídka nikdy nepřebije tu reálnou. V prodeji nemovitostí jsou emoce, lidskost a osobní zkušenost. To robot nenahradí,“ uzavřel Jan Hrubý, generální ředitel společnosti RE/MAX Česká republika. Celý rozhovor z pořadu Co na to vaše peněženka najdete ve videu.
