Z garsonky do 2+kk za tři roky. Dostupnost roste, naráží však na rekordní vklad
Dostupnost bydlení se pro mladé Čechy dál zvyšuje. Index prvního bydlení portálu Reas.cz za čtvrtý kvartál roku 2025 ukazuje, že kupující ve věku 25–34 let s průměrnou mzdou dnes dosáhne na 44,3 m², tedy o 2,6 m² více než před půl rokem. Od roku 2023 se tak dostupná plocha zvětšila o celých 8 metrů, což odpovídá jedné menší místnosti. Regionální rozdíly ale zůstávají extrémní. Zatímco v Praze průměrný plat stačí jen na 32 m², v Ústeckém kraji je to více než 85 m². Aktuálním skokanem je Středočeský kraj, naopak Jihomoravský kraj s pouhými 37 m² potvrzuje status „druhé Prahy“. Pozitivní trend ale brzdí bariéra úspor, vstupní kapitál od roku 2023 vzrostl o 219 000 Kč. Index prvního bydlení zpracoval realitní portál Reas.cz.
„Zlepšení, které vidíme v datech za konec roku 2025, není taženo poklesem cen nemovitostí, ty naopak rostou. Hlavním motorem je dynamika mezd, které v posledním kvartále poskočily na průměrných 52 300 Kč, a pozvolné rozmrzání hypotečního trhu, kde sazby klesly k 5,16 %. V praxi to znamená, že schopnost splácet se u mladých lidí zlepšuje rychleji, než stíhají zdražovat byty,“ vysvětluje Michal Makoš, ředitel a spoluzakladatel Reas.cz, a dodává: „Zároveň ale musíme zdůraznit, že dostupnost bydlení jako celku naráží na bariéru vlastního kapitálu. Pro mladého člověka s průměrným příjmem je dnes paradoxně snazší hypotéku splácet než na ni vůbec dosáhnout.“
ČTĚTE TAKÉ: Stavebnictví v šoku? Polystyren zdražil o desítky procent. Je to divoké, říká expert na stavebniny
Až o 2,6 m2 více. Cesta z garsonky do 2+kk pokračuje
Nejnovější čísla ukazují, že za půl roku si průměrná mladá domácnost polepšila o dalších 2,6 m² z 41,7 m² na 44,3 m². Za tímto zlepšením stojí kombinace dvou faktorů: růst průměrné hrubé mzdy z přibližně 49 300 Kč na 52 300 Kč a mírný pokles úrokových sazeb hypoték z 5,38 % na 5,16 %. Výsledkem je, že maximální dosažitelná hypotéka narostla o přibližně 228 000 Kč, konkrétně z 2,74 milionu na 2,97 milionu korun.
Cesta od roku 2023: z 36 na 44 m². Vstup je ale stále těžší.
Rok 2023 byl z pohledu dostupnosti nejkritičtější. Zejména vysoké hypoteční sazby přesahující 6 % stlačily dostupný prostor na necelých 36 m². V průběhu let 2024 a 2025 se situace zlepšovala. Nejrychleji v roce 2024, kdy výrazně klesly sazby a mzdy rostly. Loňský rok přinesl zpomalení tempa: ceny nemovitostí pokračovaly v rychlejším růstu, který překonal i zvyšování mezd a pokles sazeb.
Ačkoliv posun od 36 na 44 m² v praxi znamená přechod z garsonky k plnohodnotnému 2+kk, platí také méně příznivá zpráva, tedy výrazný růst vstupního kapitálu potřebného k pořízení bydlení. Ten za stejné období vzrostl z 523 000 Kč na 742 000 Kč, tedy o 219 000 korun.
Dostupnost v krajích: V Praze i Brně garsonka. Odliv z Prahy kompenzuje Středočeský kraj
Regionální rozdíly zůstávají výrazné. Nejnižší hodnotu vykazuje Praha s již téměř 32 m², naopak nejvyšší Ústecký kraj s více než 85 m². Tyto rozdíly ukazují, že i přes celorepublikové zlepšení zůstává dostupnost bydlení nerovnoměrná a odráží specifika regionálních trhů.
Jihomoravský kraj (37,2 m²): Kraj je největším příběhem loňského roku. Cena za m² bytu zde přesáhla 99 000 Kč a průměrný kupující dosáhl ve čtvrtém čtvrtletí na pouhých 37,2 m². Jedná se o druhý nejhorší výsledek v ČR, přitom v roce 2023 se kraj pohyboval blízko celorepublikového průměru. Brno a jeho okolí se svou cenovou dynamikou stále více přibližuje Praze.
Praha zůstává paradoxně stabilní: dostupnost se za poslední půl rok posunula jen z 31,0 na 31,8 m². Ani výrazný růst mezd v hlavním městě (65 000 Kč) nestačil kompenzovat ceny bytů přesahující 143 000 Kč za m².
Středočeský kraj (+3,7 m²): Zaznamenal od léta největší skok. Kombinace vysokých pražských mezd a stabilizace cen v satelitech kolem metropole hraje mladým rodinám do karet.
Ústecký kraj (85,1 m²): Nadále zůstává regionem s nejvyšší dostupností, kde si mladý kupující může dovolit plochu odpovídající prostornému bytu 3+1.
Klíčové shrnutí měření:
· Půlroční posun: Od posledního měření (Q2/2025) vzrostla dostupná plocha z 41,7 m² na 44,3 m².
· Trend od roku 2023: Za dva roky se mladé domácnosti posunuly z těsné garsonky (36 m²) do plnohodnotného 2+kk.
· Růst mezd vs. sazby: Za zlepšením v posledním kvartále stojí růst průměrné hrubé mzdy na 52 300 Kč a mírný pokles sazeb na 5,16 %.
· Bariéra úspor: Vstupní kapitál (20 % LTV) se vyšplhal na rekordních 742 000 Kč.
Vyšší dostupnost potvrzuje i oživení trhu
Podle dat Reas.cz roste i zájem o samotné nákupy nemovitostí. Bytový trh v roce 2025 výrazně ožil. V celé ČR se prodalo přes 54 000 bytů. Průměrná cena bytu se zvýšila na 5 milionů Kč (+8 %) a průměrná cena za m² na 62 000 Kč (+12 %). Symbolickým milníkem je, že průměrná cena bytu už v žádném kraji neklesla pod hranici 2 milionů korun. „V dnešní době je pro domácnosti naprosto klíčové rozumět tomu, jak se reálně mění hodnota jejich majetku i jejich kupní síla. Trh je ovlivněn množstvím vstupních faktorů, od sazeb po mzdovou dynamiku v regionech. Naše datové modely proto stavíme na reálných prodejních cenách, nikoliv na těch nabídkových z inzerce, které bývají často zkreslené. Jen tak lidé získají přesný obraz o tom, jak se jejich situace na trhu skutečně vyvíjí a kdy je pro ně ideální čas k prodeji či nákupu,“ uzavírá Michal Makoš.
MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT: Splátka vyšší až o 50 procent? Hypotéka se může prodražit i vám, vyvarujte se pěti chyb
