Víte, že kauce se musí vracet i s úroky? aneb Jak na smlouvu, když pronajímáte byt

Pokud máte volný byt (třeba po babičce, a nechcete ho prodat, protože ho držíte pro děti), rozhodně neváhejte a pronajímejte. Měsíčně získáte tisíce korun navíc "bez práce" (dle lokality a velikosti bytu). Ne každý má ale to štěstí a vlastní vhodnou volnou nemovitost k pronájmu. Pokud patříte mezi tuto většinu, ale uvažujete o koupi bytu, který byste pronajímali, je to podle řady odborníků stále jedna z nejlepších možností, jak uložit a zhodnotit peníze do budoucna a případně získat i nějaký pasivní příjem. A to i tehdy, pokud byste byt financovali úvěrem.

Jaké byty koupit na pronájem?

Výběr a nákup vhodné nemovitosti je jedna věc, samotné pronajímání pak druhá. Pronajímat se podle realitních makléřů nejvíc vyplatí malé startovací byty. Pro vaši představu, třeba v Praze byl loni běžný čistý výnos ve výši kolem 3,3 procenta (z jeho pořizovací ceny) z pronájmu velkého bytu za 4,5 milionu. Naproti tomu výnos z pronájmu malých bytů činil v průměru až 5,2 procenta. A mimo Prahu prý mohou být výnosy i 7 až 8 procent v bohatších regionech, v sociálně slabých lokalitách 12 procent. Úspěšné pronajímání nemovitostí má také svá pravidla, která je třeba respektovat. Počínaje tím, jaké nemovitosti na pronájem kupovat, v kterých lokalitách, jak je na pronájem připravit, jak hledat vhodného nájemníka a konče právními aspekty nájemního vztahu, péče o nájemce nebo pojištění nemovitosti a zdanění pronájmu.

Jak vyřešit smlouvu?

Samotný pronájem bytu musíte řešit smlouvou. Ta by měla být hodně kvalitní, určitě je vhodné povolat na pomoc právníka. Počítejte s tím, že smlouva o nájmu bytu je v občanském zákoníku upravena jako zvláštní typ nájemní smlouvy a je pro ni charakteristická zvýšená ochrana práv nájemce. Proto se nepřihlíží například ke smluvním ujednáním zkracujícím nájemcova práva ani k ujednáním ukládajícím nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

V nájemní smlouvě musí být uvedeny minimálně tyto následující náležitosti:

• smluvní strany (kdo je pronajímatel, kdo nájemce),
• předmět nájmu (přesné označení bytu / domu),
• výše nájemného (splatnost - bez konkrétního uvedení je automatická měsíční splatnost, způsob úhrady),
• výše poplatků za energie apod.
• je také vhodné ujednat práva a povinnosti obou smluvních stran (především ty body, u kterých se nechcete podřídit legislativě).

Na co ve smlouvě nezapomenout?

Základní je mít sjednanou kauci, resp. dle nového občanského zákoníku "peněžní jistotu" – žádat ji můžete nově maximálně ve výši trojnásobku měsíčního nájmu. S penězi můžete nakládat, jak uznáte za vhodné, nicméně po skončení nájmu pak musíte kauci vrátit (s přihlédnutím k případným dluhům) i s úroky, které je vhodné stanovit již ve smlouvě. Jinak bude mít nájemník nárok na úrok v zákonné výši, který se bude odvíjet od úrokových sazeb poskytovaných bankami v době uzavření smlouvy. To ale může být komplikované, je proto lepší domluvit se na konkrétní výši úroků smluvně a včas.

Dobré je smluvně určit, kdo hradí jaké opravy v bytě. Většinou drobné opravy zajišťuje a hradí nájemník, velké pronajímatel. Mezi drobné opravy patří například prasklá žárovka, nová zásuvka, zvonek, zámky, kliky, žaluzie, sprchy nebo dřezy. Když začne zatékat střechou, to musíte řešit už vy jako pronajímatel.

Ve smlouvě také ujednejte, kdo a jakým způsobem bude hradit energie a další služby v bytě, případně jak se budou rozpočítávat.

Je vhodné, abyste si vyhradili také možnost odsouhlasit přistěhování dalšího podnájemníka. To neplatí pro blízkou osobu, ta se může do bytu přistěhovat automaticky bez vašeho souhlasu (platí to i pro domácí mazlíčky), jen vám to musí nájemce do dvou měsíců oznámit.

Výhody a nevýhody pronajímání bytů

Investování do nemovitosti je určitou formou ochrany finančního majetku před inflací. Při pronajímání bytu či bytů v průběhu let je nicméně třeba počítat s tím, že budete mít sice nejen dlouhodobý příjem, vlastní "milionovou nemovitost" a aktuální úsporu z pravidelných plateb, ale že se může také něco "pokazit". Co například?

• Dobrá lokalita se může časem zhoršit.
• Kvalitní byt může znehodnotit neschopné společenství vlastníků.
• Problémy mohou nastat s nájemníky.
• To vše se může negativně promítnout do výše nájmu, který jste schopni z bytů získat.
• A v případě pořízení bytu na hypotéku přicházejí další nevýhody, jako je nejistý vývoj úrokových sazeb z dlouhodobého hlediska a problémy se splácením úvěrů, pokud nastanou opět komplikace s nájemníky.

Kvalitní smlouva by pak měla většině problémů s nájemníky předejít.