Klíč k bydlení: Proč je bydlení v Česku nedostupné? Odpověď není jen v cenách materiálů
ilustrační foto Zdroj: CNN Prima News
Ceny bytů a domů v Česku lámou rekordy a vlastní bydlení se pro řadu lidí stává nedostupným snem. Co všechno se do ceny nemovitostí promítá, proč ani případné zlevnění výstavby nemusí znamenat levnější byty a kde dnes systém selhává?
Odpovědi přináší další díl video podcastu Klíč bydlení. Hostem byl Petr Vaněrka, generální ředitel a člen představenstva společnosti PRO-DOMA, a realitní expert Tomáš Kučera. Podle Petra Vaněrky je zásadní rozlišovat mezi cenou výstavby a cenou, za kterou se nemovitost nakonec prodává. Právě proces výstavby je zatížen celou řadou nákladů, které se postupně kumulují. „Když se rozhodnete stavět dům, první, co potřebujete, je parcela. Ta je drahá, protože jich je málo a nejsou připravené k výstavbě. Už v tu chvíli často čerpáte úvěr a platíte vysoké úroky,“ popisuje Vaněrka.
Další překážkou je samotné povolovací řízení. „Na stavebním úřadě čekáte rok, dva. Po celou dobu máte peníze uložené v pozemku a platíte úrok bance,“ dodává.
Nedostatek lidí, drahá práce a uzavřený kruh
Jakmile se investor po měsících – někdy i letech – konečně propracuje ke stavebnímu povolení, naráží na další zásadní bariéru: samotnou realizaci stavby. Stavební firmy jsou přetížené, kvalifikovaných pracovníků je nedostatek a cena práce dlouhodobě roste. „Cena práce roste, lidí ve stavebnictví je nedostatek. A pak je tu stavební materiál, který stojí tolik, kolik stojí jeho výrobní náklady. A kruh se uzavírá,“ shrnuje situaci Petr Vaněrka.
Výsledkem je řetězec problémů, které na sebe plynule navazují: drahé a špatně dostupné parcely, dlouhé povolovací procesy, nutnost financování pomocí úvěrů s vysokými úroky, rostoucí cena práce a materiálů. Každý z těchto faktorů sám o sobě cenu výstavby zvyšuje – dohromady ale vytvářejí systém, ze kterého je velmi těžké vystoupit.
Energetické normy a náš vlastní komfort
Další významnou položkou, která se promítá do ceny nových domů a bytů, jsou povinné energetické standardy a zároveň rostoucí očekávání samotných obyvatel. „Plníme normy téměř nulové energetické náročnosti budov. A pak je tu výbava – to, co si vlastně sami přejeme,“ vysvětluje Vaněrka.
Moderní dům podle něj dnes vypadá úplně jinak než před dvaceti nebo třiceti lety. Technologie, které ještě nedávno patřily k nadstandardu, jsou dnes běžnou součástí novostaveb – a často i nutností. „Přijedete domů, otevře se vám elektrická brána, dálkově ovládaná vrata od garáže, rozsvítí se světlo. Máte trojskla v oknech, elektrické žaluzie, podlahové topení, tepelné čerpadlo, rekuperaci, klimatizaci, velkoformátové dlažby. Všechno to má racionální smysl – ale všechno to stojí peníze,“ popisuje.
Tyto prvky sice přispívají k nižším provozním nákladům a vyššímu komfortu, zároveň ale výrazně navyšují vstupní investici. Část zdražování tak podle Vaněrky nevychází jen z regulací, ale i z našich vlastních nároků na standard bydlení.
Kontribuce: skrytý náklad, o kterém se málo mluví
Jedním z nejméně viditelných, přesto velmi významných nákladů, jsou tzv. kontribuce – povinné finanční i nefinanční příspěvky investorů obcím. „Jako individuální stavebník zaplatíte obci třeba 50 až 100 tisíc korun. Developer, který staví několik domů, zaplatí klidně čtyřnásobek – až 400 tisíc za jeden dům,“ upozorňuje Vaněrka.
Tím to ale zdaleka nekončí. Kontribuce se často neplatí jen v penězích. „Developeři ve městech staví cyklostezky, dětská hřiště, veřejné osvětlení, retenční nádrže nebo obcím předávají pozemky. Jsou to položky, které se do ceny bytu nepíšou přímo, ale ve výsledku ji výrazně zvyšují,“ vysvětluje.
Podle Vaněrky jde o systém, který se v posledních dvou dekádách stal běžnou součástí výstavby, ale veřejnost o jeho dopadech na cenu bydlení často vůbec netuší.
Jak bydlet levněji?
Přesto existují cesty, jak alespoň část nákladů snížit – zejména u individuální výstavby rodinných domů. „Ušetřit můžete tím, že si stavbu víc řídíte sami. Oddělíte cenu práce a cenu materiálu. Jakmile to rozdělíte, dostanete se do lepší vyjednávací pozice,“ říká Vaněrka.
Doporučuje také nebát se parcel, které nejsou plně připravené, a část prací – například přivedení sítí – řešit samostatně nebo s odborným dohledem. Právě v tom je podle něj prostor, kde si investor může stavbu „nakonfigurovat“ podle vlastních priorit a vyhnout se maržím, které si stavební firmy přirozeně účtují.
Proč zlevnění výstavby neznamená levnější byty
Zásadní omyl podle Vaněrky spočívá v představě, že nižší náklady automaticky povedou k nižším cenám nemovitostí. „Prodejní cena není daná náklady, ale trhem. Lidé platí tolik, kolik jsou ochotni zaplatit,“ zdůrazňuje.
Hlavním problémem českého trhu je dlouhodobý a hluboký nedostatek bytů i parcel. Právě ten žene ceny nahoru bez ohledu na to, kolik samotná výstavba stojí. „Cena parcel se za posledních pět let zvýšila dvaapůlkrát až třikrát. Byty v Česku zdražily z průměrných 25 tisíc na 75 tisíc korun za metr, v Praze klidně přes 200 tisíc,“ připomíná.
Dokud bude poptávka výrazně převyšovat nabídku, nebude mít developer žádný důvod promítnout případné úspory do konečné ceny.
Zastavení výstavby jako strategie
Na závěr debaty otevřel spolumoderátor a realitní makléř Tomáš Kučera otázku, která v posledních týdnech rezonuje trhem: rozhodnutí jedné z velkých developerských firem pozastavit výstavbu s odůvodněním, že trh je přehřátý a náklady na práci i materiál jsou příliš vysoké.
Podle Petra Vaněrky jde především o strategické rozhodnutí konkrétní firmy. „Každý máme svou strategii. To, co si firma vytkne jako cíl, má právo realizovat. Nikdo jí nemůže říkat, že to dělat nemá,“ říká generální ředitel společnosti Pro-Doma.
Zároveň ale zpochybňuje argument, že by podobný krok mohl zásadně „ochladit“ trh. „Objevuje se tvrzení, že trh je přehřátý a že ho je potřeba zchladit doslova mokrým hadrem. Otázka ale je: Co tím vlastně zchladíte? Cenu stavebních materiálů? Cenu práce?“ ptá se Vaněrka.
U samotných materiálů podle něj není téměř kam jít níž. „Stavební materiály se dnes prodávají prakticky na úrovni výrobních a distribučních nákladů. Marže jsou v jednotkách procent, prostor tam spíš není než je,“ vysvětluje s tím, že celý systém – od výroby až po distribuci – funguje ekonomicky poměrně racionálně.
Podobná situace je i u práce. Nedostatek lidí ve stavebnictví tlačí mzdy vzhůru a firmy musí nabídnout odpovídající odměnu, pokud chtějí pracovníky vůbec získat. „Když chcete, aby někdo pracoval na stavbě v zimě, v blátě a v náročných podmínkách, musíte ho zaplatit. To je realita,“ dodává Vaněrka.
Klíčová otázka ale podle něj zní jinak: „I kdyby se podařilo zlevnit materiály a práci – sníží se tím prodejní cena bytů a domů?“
Odpověď si podle Tomáše Kučery může dát každý sám. „Tuším, že spíš ne,“ konstatuje stručně realitní makléř.
