Projekt DRFG Rezidence 3 Dvory. Zdroj: Se souhlasem společnosti DRFG
Češi stále častěji obracejí pozornost k nemovitostem za hranicemi. Nejde však jen o chalupy u moře, ale o strategické investice v zemích jako Polsko, Maďarsko nebo Slovensko. Jaké rozdíly panují mezi těmito trhy? A proč dnes realitní investoři opouštějí českou kotlinu? V podcastu Klíč k bydlení o tom diskutují realitní expert Tomáš Kučera a Jan Pelíšek, ředitel nemovitostní sekce skupiny DRFG.
Český realitní trh je stabilní a transparentní, ale zároveň naráží na svou velikostní hranici. Mnoho fondů už nemá kam růst a logickým krokem se stává expanze do zahraničí. To platí i pro investiční skupinu DRFG. „Česká republika je charakteristická tím, že trh komerčních nemovitostí je velmi stabilní a díky regulacím a vzniku realitních fondů v posledních 10–15 letech vznikl prostor pro domácí kapitál. Kapacita českého trhu je ale omezená, a proto začínáme expandovat do zahraničí – Polsko, Slovensko a nově Maďarsko a Balkán,“ říká Jan Pelíšek, ředitel nemovitostní sekce DRFG.
Jedním z hlavních problémů v Česku je extrémně zdlouhavý a komplikovaný stavební proces. V Polsku jde všechno mnohem svižněji, což z něj činí atraktivní lokalitu pro developery a investory. „Zatímco v Česku povolení většího projektu trvá i 4–5 let, v Polsku je možné vše vyřídit za 1,5 až 2 roky. Zvolili jiný přístup, který navázal na infrastrukturu. Ale právě ta jednoduchost může být dvousečná – konkurence může rychle vyrůst vedle vás,“ upozorňuje Pelíšek.
Kde se podniká nejsnadněji a kde naopak narazíte
Investice v různých zemích znamenají orientaci v odlišných pravidlech a daních. Polsko je sice atraktivní z hlediska stavebního tempa, ale má složitý daňový systém. Slovensko je naopak malý a jednoduše čitelný trh. „Polsko má extrémně komplikovaný daňový systém. Neustále přidávají nové vrstvy. I daňoví poradci se v tom občas nevyznají. Slovensko je malý trh, kde působíme třeba v Bratislavě. Maďarsko je někde mezi – jak v daních, tak v povolovacích procesech, ale přidává se k tomu politická rovina,“ popisuje Pelíšek, ředitel nemovitostní sekce DRFG.
Maloobchodní centra: Česko saturováno, Maďarsko přibrzďuje
Zatímco Česko má trh s maloobchodními plochami relativně zaplněný, v Maďarsku je rozvoj retailu silně regulován zákonem „Plaza stop“. „V Česku máme poměrně dobré pokrytí retailovými centry. V Maďarsku ale platí zákon, že každý maloobchodní projekt nad 500 m² musí schválit vláda. To výrazně zpomaluje rozvoj. Není to dobré pro developery, ale chrání to stávající vlastníky,“ uvádí Pelíšek.
Polsko má navrch i díky pracovní síle
Přirozené podmínky a jednodušší legislativa činí z Polska favorita pro logistické a výrobní projekty. Česká republika má kvůli své velikosti a geografii omezený potenciál. „Polsko má výhodu díky rovinaté krajině, větší pracovní síle a rychlému povolovacímu procesu. V posledních letech došlo k útlumu, ale věřím, že s návratem výroby do Evropy bude logistika v Polsku opět růst,“ vysvětluje Pelíšek, ředitel nemovitostní sekce DRFG.
V Polsku se staví víc, rychleji a levněji – zatím
Zatímco v Česku panuje nedostatek bytů, v Polsku se staví výrazně více. Ceny však rostou raketově, a dokonce už překonaly české poměry. „V Polsku se staví o 70 % více bytů než v Česku. Varšava nemá tolik památkově chráněných oblastí jako Praha, takže se tam dá víc stavět. Ještě před pár lety byly ceny o 30–40 % nižší než u nás. Dnes už se prodávají byty i za 300 000 Kč/m²,“ přibližuje realitu Pelíšek.
Zatímco Polsko nabízí řadu silných regionálních měst, Maďarsko i Slovensko jsou více centralizované – s koncentrací bohatství do hlavního města. „Polsko má mimo Varšavu dalších šest velkých měst – Wroclaw, Poznaň, Katovice... A desítky středních měst s 50–100 tisíci obyvatel. Naopak Maďarsko a Slovensko jsou hodně o Budapešti a Bratislavě,“ uvádí Pelíšek.
Zásadní rozdíly nejsou jen v legislativě, ale i v očekávání klientů. V Polsku je běžné přebírat byt ve stavu holobytu, zatímco Češi preferují byty „na klíč“. „V Polsku dostanete od developera jen holé stěny. Lidé si interiér dodělávají sami. V Česku jsme zvyklí na koupelny, podlahy a standardy. Ale i v Polsku se to s rostoucími náklady může změnit,“ uzavírá Pelíšek, ředitel nemovitostní sekce DRFG.
Celý rozhovor najdete ve videu.
