Byty v Praze: Proč se jich nestaví víc, a jak zařídit, aby nové čtvrti měly vše potřebné pro život
Hosty pořadu Co na to vaše peněženka byli náměstek primátora hlavního města Prahy Petr Hlaváček a Rudolf Vacek, ředitel developmentu společnosti Penta Real Estate. Zdroj: CNN Prima NEWS
Co brzdí výstavbu bytů v Praze a jak by mohlo vypadat ideální partnerství mezi samosprávou a developery? V pořadu Co na to vaše peněženka na CNN Prima NEWS debatovali náměstek primátora hlavního města Prahy Petr Hlaváček a Rudolf Vacek, ředitel developmentu společnosti Penta Real Estate. V rozhovoru zazněla překvapivá shoda i konkrétní řešení.
Hned na úvod pořadu zazněla zásadní otázka: jsou samospráva a developeři protivníci, nebo spojenci? „Myslím, že jsme respektovaní partneři, kteří mají za úkol vybudovat vždycky kus města,“ uvedl náměstek primátora Petr Hlaváček na otázku, zda je vztah mezi developery a magistrátem více partnerský, nebo konfrontační. A Rudolf Vacek, Development Director ze společnosti Penta Real Estate, potvrdil: „Pro nás je samospráva klíčovým partnerem. Pan náměstek je pro nás velmi relevantní partner – tvrdý, náročný, ale konzistentní.“
Proč se byty v Česku staví pomalu
Jedním z největších problémů dostupnosti bydlení je podle Vacka samotný nedostatek bytů a s tím spojené prodražování. „Bytů se staví málo, jsou těžko dostupné, povolovací procesy jsou navíc dlouhé, a to má samozřejmě dopad i do ceny.“
Hlaváček dodal, že Praha by ideálně potřebovala kolem 10 000 nových bytů ročně. „Před covidem jsme zvládli povolit kolem devíti tisíc bytů, pak to kleslo. Teď se to opět zvedá. Dlouhodobě máme deficit, byty navíc často slouží jako investiční jistota, což trhu také neprospívá.“
Inspirace ze zahraničí: Polsko jako vzor
Na dotaz, které evropské země by mohly být pro Česko inspirací, Rudolf Vacek uvádí: „Polsko, Německo, Velká Británie – všude je situace odlišná, ale my jsme na tom z hlediska povolování nejhůř.“
Polsko podle něj vyniká především efektivnějším územním plánováním. „Mají jasně definovaný územní plán a efektivnější proces schvalování.“ Petr Hlaváček souhlasí, ale připomíná kulturní rozdíly: „Máme složité kulturně-politické prostředí. Musíme začít od přípravy území a hledání dohody.“
Komplexní výstavba, nejen byty
Praha nyní klade důraz na tzv. komplexní čtvrtě. Hlaváček vysvětluje: „Soustředíme se na velká území jako Nákladové nádraží Žižkov nebo Bubny, kde kromě bytů vznikají i školy, parky, tramvajové tratě. Cílem je komplexní město.“
Na otázku, zda je vůbec možné očekávat pokles cen, odpovídá Vacek realisticky: „Změny nepřinesou okamžitý efekt. Bydlení bude vždy významnou položkou v rozpočtu domácnosti. Ale efektivnější územní a technické procesy mohou růst cen zpomalit.“
Plánovací smlouvy jako nový nástroj
Zásadní změnou v české legislativě je posílení institutu plánovacích smluv. Hlaváček vysvětluje: „Jde o dohodu mezi městem a developerem, co v území vznikne nad rámec bytové výstavby – třeba pozemky na školu, postavení školky, detaily čtvrti. Výhodou je transparentnost a konkrétní dohoda, která je graficky znázorněna a veřejně dostupná.“ Vacek doplňuje: „Pro nás je to nástroj transparentní dohody. Víme, na čem spolupracujeme a máme pevný rámec pro přípravu a realizaci projektu.“
Hlaváček upozorňuje na debatu o jiných přístupech: „Některé země přešly na čistě fiskální model – rychlejší, ale méně přehledný. Výsledky se neprojeví přímo v území, což je u nás překážkou. Starostové nevidí přímý přínos pro svou čtvrť.“
Rozhoduje magistrát a městské části, ale vliv mají i občané
Rozhodovací hierarchie je rozdělená. Hlaváček upřesňuje: „Dohody do 30 000 m2 hrubých podlažních ploch realizují městské části po konzultaci s námi. Nad touto hranicí je to obráceně. Zásadní je, že vše, co se dohodne, zůstává v území.“ Vacek přidává: „Občané mají významný hlas. Všechny naše projekty procházejí participací – sbíráme zpětnou vazbu, informace o problémech v území, řešíme je. Občané nejsou do počtu – hrají důležitou roli.“
Bydlení pro 21. století v Praze
Při pohledu na rozvoj hlavního města dnes developeři i samospráva kladou důraz na jeden společný cíl – kvalitní čtvrti, kde se bude dobře žít. Nejde jen o byty, ale i o školy, školky, dopravní napojení a veřejný prostor. Klíčovým nástrojem je plánovací smlouva, která stanovuje, co developer musí v rámci projektu zajistit.
Rudolf Vacek, ředitel developmentu společnosti Penta Real Estate, upozorňuje, že developer nemá pouze postavit dům, ale přizpůsobit výstavbu potřebám konkrétní lokality: „Nestavíme to, co umíme, ale to, co dané území nejvíce potřebuje. Takové řešení hledáme ve spolupráci se samosprávou. Projekty jako byla Waltrovka, Nuselský pivovar nebo Masaryčka byly zpětně hodnoceny velmi pozitivně – nebyly žádné výtky, že by zde něco chybělo.“
Petr Hlaváček, náměstek pražského primátora, připomíná, že pro město jsou zásadní i méně viditelné položky: „Nejde jen o školky nebo školy. Pro mě je naprosto klíčové, aby byly dohodnuté i pozemky – například pro tramvajovou trať nebo křižovatku. Bez toho může dojít ke kolapsu dopravy.“
Školky už dnes developeři zajišťují téměř automaticky: „Investoři to berou jako samozřejmost. Je to první kontakt nových obyvatel s místem, kam se stěhují,“ dodává Hlaváček.
Na konkrétním příkladu projektu Florenc 21 popisuje Vacek rozsah dodávek: „Jedná se o školku za více než 100 milionů korun. Předáváme ji včetně základního vestavěného mobiliáře. Volně stojící nábytek, hračky nebo pastelky už zajišťuje městská část. Školka je připravená k provozu včetně kompletního pozemku, na kterém stojí.“
Vedle vybudování školky, jak zmínil Vacek, se bude investor na rozvoji nové čtvrti podílet i řadou dalších způsobů. „Městu i městské části poskytneme menší část bytů, dále finanční prostředky na veřejnou vybavenost. Zafinancujeme také umělecké instalace do veřejného prostoru v hodnotě několika milionů. A vybudujeme rovněž 5000 m2 zelených a parkových ploch včetně tzv. modrozelené infrastruktury. Ta slouží k lepšímu využití dešťové vody a pomáhá lépe zvládnout horké letní měsíce ve městě,“ popisuje Vacek další plány společnosti Penta Real Estate.
„Pokryjeme také náklady na další rozvojové projekty v okolí – jde například o studii k plánované lávce pro pěší, které spojí Florenc s Žižkovem. Celkem jde o plnění ve výši 300 milionů korun. Dobrou zprávou je i to, že na Florenci vznikne vedle nových školských zařízení i nová poliklinika. Provozovat ji bude sesterská společnost Penta Hospitals.“
Podle Rudolfa Vacka, ředitel developmentu společnosti Penta Real Estate bylo vyjednávání s městem velmi pečlivé: „Smlouvu jsme projednávali s hlavním městem a městskými částmi Praha 1 a 8 téměř půl roku. Samospráva dbala na to, aby bylo vše majetkově i technicky dobře připravené.“
Náměstek Hlaváček vyzdvihuje změnu přístupu magistrátu i městských částí: „Pracujeme na projektech jako Nákladové nádraží Žižkov nebo Bubny společně s městskými částmi. Nejsme proti developerům, jsme v roli partnera. Vznikají týmy, které dokážou vyjednat nejlepší podmínky.“
Podle něj je nutné, aby soukromí investoři pokračovali ve výstavbě: „Stavění je těžký byznys a město ho samo neutáhne. Potřebujeme investory, ale zároveň nastavujeme férová pravidla.“
Jak se promění byty budoucnosti
Otázka zněla jasně: Budou se byty dál zmenšovat? Rudolf Vacek odpovídá realisticky: „Určitě zůstane široký mix dispozic. Ale tlak na efektivitu poroste. Připravujeme i projekty s tzv. mikroapartmány – garsonky okolo 22 m². Ty mají plné zázemí v domě – klubovnu, saunu, fitko, sdílené prostory.“
Tento typ bydlení není univerzální, ale přesně cílený: „Primárním klientem jsou tzv. young professionals – mladí lidé s náročnou prací, kteří hledají bydlení v centru, ale nepotřebují velký prostor. Tento model už v Praze funguje a je úspěšný,“ říká Vacek a zároveň ale ujišťuje: „Naším cílem je vytvářet komplexní čtvrti. Mikrobyty jsou doplněk. Dominantní zůstává rodinné bydlení, kde lidé žijí trvale.“
Město v parcích, nebo ve výšce
Další téma rozhovoru se týkalo výškové zástavby. Je Praha připravena na výškové budovy? Zástupce developera Vacek říká: „Nelze se výšce zcela vyhnout. Vždy volíme vhodný koncept podle místa. Někde dává smysl menší objem v parku, jinde je vhodná vyšší zástavba.“
A náměstek Hlaváček doplňuje širší kontext: „Podle analýz IPR je polovina Prahy dvoupodlažní. Máme tedy rezervy pro rozvoj i bez mrakodrapů. Ale je pravda, že v západních městech už 10–12podlažní domy nejsou výjimkou. Je to trend – lidé chtějí žít blízko práce, kultury, rekreace.“
Nový územní plán, který Praha připravuje, už s tím počítá. „Na podzim půjde do projednání plán, který zavádí výškovou regulaci dohodnutou i s UNESCO. Výsledkem bude rozumný kompromis – moderní rozvoj při zachování charakteru města,“ uzavírá Hlaváček.
Praha mění přístup k výstavbě. Město už není v opozici vůči developerům – naopak. Spolupráce přináší kvalitnější čtvrti, rychlejší výstavbu i řešení pro nové potřeby obyvatel. Bydlení budoucnosti nebude jen o velikosti bytu, ale i o tom, jak dobře funguje celý městský celek. Celý pořad Co na to vaše peněženka najdete ve videu.
