Jak investovat milion korun?
Úrokové sazby u hypoték postupně klesají a zároveň se snižují i výnosy na spořicích účtech. Co to znamená pro investory a běžné střadatele? Kam nejlépe uložit volné finanční prostředky? O aktuálních trendech a možnostech investování hovořil v pořadu Co na to vaše peněženka? na CNN Prima NEWS Martin Slaný, předseda dozorčí rady a hlavní ekonom DRFG.
Češi jsou stále spíše konzervativní investoři. „Pokud klesají úrokové sazby, první na řadě jsou spořicí účty a termínované vklady. To nyní otevírá prostor pro jiné investiční produkty,“ říká Martin Slaný a dodává: „Preferujeme nemovitosti, ať už formou vlastnického bydlení, investičních bytů nebo prostřednictvím fondů.“
Vysoká inflace v posledních letech donutila mnoho lidí více přemýšlet o tom, jak své peníze zhodnocovat. „Dříve lidé tolik neřešili, jak se jim jejich úspory znehodnocují. Když ale inflace dosahovala dvouciferných hodnot, investování se pro mnohé stalo nutností,“ vysvětluje ekonom. Dodává, že se zvýšil podíl investic do akcií, korporátních dluhopisů a různých investičních fondů.
V souvislosti s investicemi varuje Slaný před nerealistickými očekáváními: „Obecně platí, že čím vyšší výnos, tím vyšší riziko. Neznamená to nutně podvod, ale je nutné si uvědomit, že například investice do rozjetých nemovitostních projektů jsou méně rizikové než investice do developerských projektů, kde je více neznámých faktorů.“
Projekt Týniště nad Orlicí: Logistický park. Zdroj: Se souhlasem společnosti DRFG
Diverzifikace a informovanost jako klíč k úspěchu
Podle ekonoma je při investování klíčové nejen dobře rozumět aktivu, do kterého člověk vkládá peníze, ale také sledovat dlouhodobý vývoj a transparentnost daného investičního nástroje. „Čím více informací máte, tím lepší rozhodnutí můžete udělat,“ uzavírá Slaný.
Regulace a dohled investičních fondů
Martin Slaný, předseda dozorčí rady a hlavní ekonom DRFG, k tomu říká: „V tržní ekonomice nelze zcela vyloučit nežádoucí chování. Často se v médiích objevovaly negativní zprávy týkající se fondů fungujících podle § 15 zákona. Obecně však platí, že pokud hledáte investiční nástroj s alespoň základní regulací a kontrolou třetí stranou, jako je Česká národní banka, stát či zákony, pak jsou fondy vhodnou volbou. Investování skrze fondy je v Česku regulováno, zejména pokud jde o otevřené podílové fondy určené široké veřejnosti.“
Fondy určené široké veřejnosti podléhají nejpřísnější regulaci. Naopak specializované fondy nesou vyšší riziko a regulace nemusí pokrýt všechna možná úskalí. Pro začínající investory je proto vhodné zaměřit se primárně na veřejně dostupné podílové fondy.
Fondy kvalifikovaných investorů: Pro koho jsou
Fond kvalifikovaných investorů, jak už název napovídá, není určen pro každého. Otevřené podílové fondy umožňují investovat už od několika set korun měsíčně a bývají často zaměřeny na nemovitosti, což odpovídá konzervativnímu investičnímu stylu českých investorů.
U fondů kvalifikovaných investorů je podmínkou minimální vklad 125 000 EUR (či ekvivalent v jiné měně) nebo v českém prostředí alespoň 1 milion Kč. Investoři navíc musí vyplnit investiční dotazník, který posuzuje jejich znalosti, zkušenosti a ochotu nést investiční riziko.
Na rozdíl od běžných podílových fondů umožňují tyto fondy větší investiční rozmanitost. Investovat lze například do nemovitostí, developerských projektů, půdy, obnovitelných zdrojů nebo private equity. I když se jedná o regulované fondy, nesou vyšší míru rizika, ale zároveň mohou nabídnout vyšší výnosy.
Délka investičního horizontu
Doba, na kterou je vhodné investovat, závisí na konkrétním fondu a jeho podkladových aktivech.
„Pokud investujete do fondu zaměřeného na developerské projekty, je nutné počítat s délkou výstavby a možnými prodlevami. Obvykle se jedná o investiční horizont čtyři až pět let. U otevřených nemovitostních fondů generujících výnosy z pronájmu nemovitostí je běžná investiční doba kolem tří let,“ vysvětluje Slaný.
Výplata výnosů a výstupní poplatky
Frekvence výplaty výnosů závisí na konkrétním fondu. Může být čtvrtletní, pololetní nebo roční. Důležité je seznámit se s pravidly fondu, jeho statutem a informačním dokumentem (tzv. KID).
„Fondy zaměřené na developerské projekty obvykle neumožňují okamžitý výběr prostředků, protože finance jsou alokovány na dlouhodobé projekty. Proto může být předčasný výběr penalizován, a to buď pevně stanovenou částkou, nebo degresivní penalizací, která se snižuje s dobou trvání investice,“ dodává Slaný.
Investiční byty: Vyplatí se stále?
Obliba investičních bytů se v posledních letech změnila. Největší boom probíhal v letech 2017–2019, kdy byly úrokové sazby nízké a bylo snadné získat hypotéku. Investoři tehdy často spekulovali na růst hodnoty nemovitostí, což dnes už není samozřejmostí.
„S růstem úrokových sazeb se tato strategie stala méně atraktivní. Prodej nemovitosti není rychlý proces a převod hypotečního úvěru na jiného vlastníka může být složitý a nákladný. Přesto mohou být novostavby stále zajímavou investicí, zejména kvůli vysoké poptávce a omezené nabídce na trhu. Významný růst cen nemovitostí lze očekávat například v lokalitách s plánovanými velkými investičními projekty, jako je rozšíření jaderné elektrárny,“ uzavírá Slaný.
Projekt DRFG Rezidence 3 Dvory. Zdroj: Se souhlasem společnosti DRFG
Jedním z důvodů, proč ceny nemovitostí rostou rychleji než mzdy českých občanů, byly investiční byty. Martin Slaný, předseda dozorčí rady a hlavní ekonom DRFG, potvrzuje, že před obdobím pandemie byl tento faktor klíčový. Nicméně zdůrazňuje, že nemovitostní trh je ovlivněn především rovnováhou mezi nabídkou a poptávkou. Nabídka je přirozeně omezená, což je základní vlastnost realitního trhu. Avšak různá administrativní opatření, dlouhé stavební řízení, absence pravidelně aktualizovaných územních plánů a stále se zpřísňující normy zvyšují náklady na výstavbu. Na straně poptávky pak sehrávaly roli nízké úrokové sazby, které podporovaly investiční nákupy. Tento efekt však s růstem úrokových sazeb oslabil a poptávku nyní pohání spíše odložená potřeba vlastnického bydlení. Lidé si uvědomují, že pokles úrokových sazeb již nebude tak výrazný, a pokud jim hypotéka vychází finančně, neváhají s koupí.
Jak se rozhodnout mezi nájemním a vlastnickým bydlením, pokud člověk investici nepotřebuje, ale vnímá vlastnictví jako společenskou normu? Martin Slaný vnímá rozhodování jako ekonomickou kalkulaci – náklady obětované příležitosti je třeba zvážit. Prostředky, které by byly použity jako vlastní zdroje pro hypotéku, lze investovat jinde, například do fondů kvalifikovaných investorů. Na druhou stranu je bydlení i otázkou osobních preferencí. Někteří lidé chtějí mít svůj vlastní byt, přizpůsobit si ho podle sebe a neřešit omezení ze strany pronajímatele. Kulturní zvyklost vlastnit nemovitost v Česku souvisí i s historickým vývojem, zejména s rozsáhlou privatizací bytového fondu po roce 1989. Tehdy se z mnoha lidí stali vlastníci a tento trend přetrvává. Nicméně ekonomická realita se mění – s rostoucími cenami bytů není vlastnické bydlení pro každého dosažitelné, a to i přes vysoké příjmy.
Budoucnost vlastnictví bytů v Česku
Česká republika patří mezi země, kde si lidé na vlastní bydlení vydělávají nejdéle v celé Evropské unii. Bude se tato situace měnit? Podle Martina Slaného by muselo dojít k zásadním změnám, které by zmírnily tlak na růst cen. Klíčovou roli zde hraje stát, který by měl efektivněji podporovat výstavbu a nezatěžovat ji zbytečnými regulacemi. Jako příklad uvádí specifickou českou normu, která vyžaduje, aby toaleta byla oddělena chodbou od obytné místnosti – což zvyšuje náklady na každý metr čtvereční. Důležitá je také infrastruktura – pokud by například existovalo rychlé a pravidelné spojení z menších měst do Prahy, rozšířilo by to dostupné lokality pro bydlení. Když se do hlavního města dostanete za půl hodiny, je to stejné, jako byste bydleli na jeho okraji.
Může tedy stát přispět k řešení bytové krize? Podle Martina Slaného ano, a to zejména podporou rozvoje infrastruktury, která by rozšířila dostupné oblasti pro bydlení. Kromě dopravního spojení je třeba, aby obce více profitovaly z developerských projektů a měly větší podíl z odvedeného DPH. Tyto prostředky by pak mohly investovat do škol, kulturních zařízení nebo rozšíření místních služeb. Pokud by se podařilo propojit rozvoj bydlení s lepší infrastrukturou a efektivnějším územním plánováním, tlak na ceny nemovitostí by se mohl postupně snížit.
Celý rozhovor s Martinem Slaným, předsedou dozorčí rady a hlavním ekonomem DRFG, najdete ve videu.
