Byt v Česku? Potřebujete 13,5 ročních platů! Zdroj: Getty Images
Ceny bytů v Česku v posledních letech rostly výrazně rychleji než mzdy. Martin Slaný, předseda dozorčí rady a hlavní ekonom investiční skupiny DRFG, odhaluje, proč je vlastnické bydlení pro české domácnosti nedostupné – od rekordních poměrů cena/příjem přes dopady covidových nulových sazeb až po regulatorní bariéry. A nabízí řešení: spoření, investice do nemovitostních fondů a důkladný výběr.
Dostupnost vs. realita: vlastní bydlení stále jako luxus
Martin Slaný upozorňuje, že není problém s bydlením jako takovým, ale s jeho dostupností pro střední třídu. Aktuálně je potřeba 13,5 čistých ročních platů na byt o rozloze cca 70 m² – výrazně více než v Německu (7 let) či Dánsku (5 let). To řadí Česko mezi nejméně dostupné trhy v Evropě.
Proč ceny vzrostly?
- Covidová éra s nulovými sazbami – levné úvěry stimulovaly poptávku i investice do bytů na pronájem.
- Inflace alternativ – bez penzijní reformy hledaly domácnosti možnosti zhodnocení kapitálu.
- Stavební brzdy – zdlouhavý proces povolení, zpožděné územní plány a nevybudovaná infrastruktura (např. Radlická radiála) zvyšují náklady i čas do realizace projektu.
Splátky porostou, ale hrozí riziko?
S průměrným úvěrem ~4 mil. Kč, splatností ~27 let a sazbou pod 5 % nyní měsíční splátka dosahuje kolem 22 000 Kč. Aktuálně se nestává, že by domácnosti masově nesplácely. Ovšem: fixace končí u hypoték z doby nízkých sazeb, tedy riziko zátěže v příštích 1–2 letech roste.
Česko má nejméně dostupné bydlení v Evropě. Zdroj: Getty Images
Kritika státního zákonodárství
Slaný označuje nově přijatý zákon o podpoře bydlení (systém na podporu osob ohrožených bytovou nouzí – zejména rodin, seniorů, samoživitelů či obětí domácího násilí) za „administrativní moloch“. Stát místo podpory stavební nabídky a infrastruktury přenáší odpovědnost na obce a neziskové organizace, což může situaci spíš zkomplikovat.
Spoření a investice: smysluplná alternativa
Prostředky na 20% akontaci (např. 1,5 mil. Kč na průměrný pražský byt) začínají být problém – zvláště při konzervativním přístupu Čechů, kteří mají často peníze na běžných účtech, kde se nezhodnocují. Slaný proto zmiňuje investice do podílových fondů.
- Podílové fondy, zejména nemovitostní, které nabízejí diverzifikaci, profesionální správu a vyšší výnos než běžný účet.
- Pozor na poplatky – vstupní i výstupní, délku investice, transparentnost fondu.
Martin Slaný, hlavní ekonom DRFG Zdroj: Se souhlasem společnosti DRFG
My Češi jsme velmi konzervativní. Většinu úspor domácnosti vytvářejí spíše obezřetnostně – pro strýčka Příhodu – a zůstávají na běžných účtech. Přitom existují i konzervativní možnosti s vyšším výnosem než běžný účet, například podílové fondy, které jsou u nás oblíbené zejména kvůli investicím do nemovitostí,“ říká Martin Slaný, hlavní ekonom DRFG.
Jak vybírat nemovitostní fond
Důležité ukazatele:
- Stabilní výnos a nízká volatilita – odráží kvalitu nájemních smluv.
- Portfólio aktiv – zda fond investuje skutečně do nemovitostí, nebo do dluhopisů nebo hotovosti.
- Oceňovací metoda – existence externího valuátora, renomovaných auditů.
- Segmenty – kanceláře, retail, logistika nebo nájemní bydlení – každý má své +/–, např. propady poptávky po kancelářích během covidu; diverzifikace snižuje riziko.
Začněte s bezpečnějšími nástroji, jako jsou státní dluhopisy nebo konzervativní fondy. Zdroj: Getty Images
Co dělat, chcete-li investovat
- Začněte s bezpečnějšími nástroji, jako jsou státní dluhopisy nebo konzervativní fondy.
- Zjistěte, že původní fond funguje, nechte tam prostředky delší dobu.
- Postupně diverzifikujte – až přidáte rizikovější aktivum.
Český trh s bydlením zůstává málo dostupný zejména pro střední třídu, a to vinou kombinace cen vs. příjmů, regulačních překážek a poklesu úrokových sazeb. Hypoteční splátky se sice zdvihnou, ale kolaps nehrozí. Investice formou spoření do podílových či nemovitostních fondů může být cesta, jak si budoucí bydlení zajistit. Klíčové je ale promyslet si vstupní prostředky, výběr fondu, poplatky i dlouhodobý investiční horizont.
