Klíč k bydlení: Investice do nemovitostí není jen o číslech, ale i o emocích, říká Jan Pelíšek

Podle Jana Pelíška z DRFG má k nemovitosti vztah téměř každý Čech – ať už vlastní byt, chatu, nebo něco zdědil. „Myslím si, že to je úplně každý… velmi primární zaměření investora v České republice,“ říká. A skutečně – zhruba 70 % lidí v Česku má vlastní bydlení.

Tomáš Kučera doplňuje, že „chuť vlastnit, potažmo investovat, je v Česku velká“, a i ve srovnání s jinými zeměmi bývalého východního bloku si Češi drží velmi vysoký podíl vlastnického bydlení. „Jsme na tom dobře, ale jsou i státy, kde je podíl vlastního bydlení ještě vyšší. Vlastnit a investovat do bydlení je v Česku téměř instinkt.“

Bydlení nebo investice? Záleží, co od bytu čekáte

Kdy se více vyplatí investiční byt než vlastní bydlení? Jan Pelíšek rozlišuje dvě situace. „Buď je to byt, ve kterém chci opravdu bydlet, a pak má pro mě ještě další přidanou hodnotu – jistotu, dlouhodobost, místo. Anebo mám už kde bydlet a uvažuji čistě investičně – koupím, pronajmu, zhodnotím.“

V tom druhém případě je podle něj důležité zvážit, zda je právě byt ta nejvýhodnější forma investice. Existují totiž i další nástroje, které mohou být výhodnější a méně rizikové.

Otazníky před první investicí

Co by si měl investor ujasnit, než si koupí první byt na pronájem? Podle Pelíška je klíčové myslet nejen na výši nájmu, ale i na výdaje, riziko střídání nájemců a nutnost budoucích renovací: „Mnoho lidí při koupi nepočítá s tím, že byt nemládne… v horizontu desítek let si vyžádá další investice.“ Také zvažování mezi vyšším nájemným s rizikem fluktuace nájemníků a stabilitou při nižším výnosu je podle něj klíčové rozhodnutí.

A jaký vztah mají Češi jako vlastníci bytů ke svým nájemníkům? Jan Pelíšek si myslí, že je to individuální, ale zároveň upozorňuje na rostoucí trend služeb typu „garantovaný nájem“, kdy majitel přenechá správu bytu profesionálům. „Tím ale přichází o část prémie z nájmu,“ dodává. Alternativou je najít stabilního nájemníka i za cenu nižšího výnosu.

Tomáš Kučera varuje, že mnoho lidí dělá při investici chyby – často zbytečné. „Jednou z největších chyb je zbytečný strach… investování do nemovitostí je do jisté míry blbuvzdorné.“ Podle něj má historie za posledních 150 let jasný vzorec – nemovitosti mohou v krátkodobém horizontu klesnout, ale dlouhodobě vždy porostou.

Alternativy pro investici bez milionů

Kdo nemá miliony na vlastní byt, nemusí zoufat. „Dobrou volbou jsou otevřené podílové fondy… výhodou je likvidita a diverzifikace,“ vysvětluje Pelíšek. DRFG založila jak otevřený fond s portfoliem komerčních nemovitostí, tak fond kvalifikovaných investorů zaměřený na development. „Tam se člověk může stát spoluinvestorem rezidenčních projektů.“

Češi, Poláci a investiční reality

Podle Pelíška je mentalita investorů v Česku a Polsku velmi podobná: „Můj dům, můj hrad – platí na obou stranách.“ Rozdíl je spíše v dostupnosti stavebních projektů. „Nevím, proč metr čtvereční haly v Polsku postavíme za 400 EUR a u nás to nejde pod 600 EUR,“ komentuje s nadsázkou. Vliv má protekcionismus i menší trh.

Lokalita, lokalita, lokalita

Co rozhoduje o výnosnosti investiční nemovitosti? Kučera má jasno: „Za prvé lokalita, za druhé lokalita a za třetí lokalita.“ Doporučuje zkontrolovat inzertní portály: „Pokud v dané lokalitě není moc bytů k pronájmu, pak je tam vyšší poptávka – a vyšší stabilita i růst nájemného.“

A jaká je budoucnost investic do bydlení? Pelíšek říká: „Bude těžší a těžší pro začínající lidi si něco pořídit… ceny se blíží západnímu modelu.“ Mnoho lidí bude podle něj nuceno zůstat v nájmu a investovat mimo města. „To není nic špatného, jen jsme si na vlastnictví zvyklí jako na standard. Ale tak to být nemusí.“

Celý rozhovor s odborníky najdete ve videu.