Majitelé se zbavují starších průmyslových areálů. Reagují na změny na trhu komerčních nemovitostí

„Kvůli tomu se mnoho majitelů začalo zbavovat starších areálů i samostatných budov, které nutně nepotřebují pro udržení svého hlavního byznysu,“ dokresluje současný stav v oblasti skladových a výrobních nemovitostí Matěj Indra, vedoucí oddělení průmyslových nemovitostí v realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY.

Jak byste popsal aktuální situaci na trhu s výstavbou a pronájmy skladových hal a výrobních prostor v České republice?

Po dlouhém období, kdy se tomuto sektoru nebývale dařilo a ze všech realitních segmentů prošel prakticky neoslabený během pandemie i po ní, bych jej nyní charakterizoval slovy jako proměna, obezřetnost a konsolidace. Jen několik rychlých faktů: na jedné straně 1 milion m2 nových skladů dokončených v letošním roce, na straně druhé snižování poptávky. Na jedné straně soustavný nedostatek volných prostor, na druhé zastavení růstu nájemného. Trh opouští nebo pronajaté plochy redukuje řada nájemců, hlavně z oblasti e-commerce, ale developeři zároveň zvyšují požadavky na délku pronájmů. Standardem jsou už pěti, sedmi nebo i desetileté nájemní smlouvy. Zcela mimo hru jsou krátkodobé pronájmy, které bývaly velmi rozšířené v posledních měsících roku, před Vánoci.

Čím si ve 108 AGENCY vysvětlujete tuto změnu na tradičně stabilním a odolném trhu průmyslových prostor?

Ty důvody se neliší od faktorů, které ovlivňují celou ekonomiku, hospodářství a vlastně i všechny občany. Vysoká inflace promítající se do stavebních i provozních nákladů, ochlazující poptávka koncových zákazníků, rostoucí výše bankovních úvěrů pro developery, samozřejmě turbulentní ceny energií… Konkrétně tento segment ovlivňuje také panující nejistota na automobilovém trhu a jeho narušených dodavatelských řetězců, na které je navázaná nezanedbatelná část nájemců. Ať už z oblasti výroby, nebo dopravy.

Co tedy stojí za faktem, že jsou stále města nebo regiony, kde prakticky není možné najít nový sklad nebo výrobní prostor k pronájmu?

Není možné pronajmout, ale spíše podnajmout. A to od stávajících nájemců, kteří takto na trh uvolňují nevyužívané plochy. Nejvíce volných prostor registrujeme v Plzeňském a Moravskoslezském kraji, kam se v několika posledních čtvrtletích soustředila velká pozornost developerů. I to je však relativní. Ani v těchto regionech není volných ploch přebytek. Takřka bez šance jsou firmy, které se chtějí přestěhovat do nebo v rámci Prahy a Brna a jejich bezprostředního okolí. Jde o nejatraktivnější lokality, v nichž jsou nejaktivnějšími nájemci velké a stabilní dopravní a logistické společnosti, takzvané 3PL. Ty se v posledních měsících snaží předzásobit značným objemem ploch. Důvod? Právě v okolí Prahy a Brna není pravděpodobná nová větší výstavba. Připouštím, že část prostor pronajatých 3PL společnostmi, které nebudou mít potřebu expanze, mohou být velmi brzy uvolněny trhu právě pro potřeby prostorově méně náročných nebo i krátkodobých pronájmů. Mezi zájemci pak mohou být především firmy z oblasti e-commerce. Ta zažívá prudký pád, či jinak řečeno návrat k normálu, z boomu během covidových omezení. Tito nájemci proto nyní hledají krátkodobější a flexibilnější formy závazků.

Jak důležité jsou pro nájemce provozní náklady? Mohou převýšit již výši čistého nájmu za čtvereční metr?

Bohužel ano, a to především u starších objektů, které neprošly modernizací, nebo je z ekonomického hlediska ani nedává smysl modernizovat. Proto se developeři i investoři, kteří průmyslové nemovitosti kupují pro výnos z nájemného, mohutně vrhají do inovací a revitalizací. Dokladem je, že v polovině letošního roku byla již skoropolovina industriálních budov v České republice certifikována jako šetrná.

Co modernizace konkrétně obnáší?

Pod vlivem nájemců a také společností investujících do obsazených průmyslových prostor se zvyšuje počet průmyslových objektů, které se snaží snížit závislost na plynu na nejnutnější minimum. Kromě instalací fotovoltaických panelů, čemuž dále přispěje rovněž legislativa, to jsou tepelná čerpadla, důraz na sázení zeleně a zvyšování biodiverzity nebo důsledná práce se srážkovými a částí odpadních vod – instalací retenčních a záchytných nádrží nebo kořenových čistíren. Objevují se i první projekty tzv. off-gridových, ostrovních energetických, systémů bez vnějších dodávek a zdrojů. To vše sice znamená vyšší investiční, ale v důsledku nižší provozní náklady.

A jaké jsou možnosti pro vlastníky starších průmyslových areálů nebo samostatných budov, kteří je nepronajímají jiným firmám a sami je již nemusejí využívat?

S podobnými případy se ve 108 AGENCY setkáváme prakticky denně. Jak správně zaznělo, nemusí jít o majitele, kteří mají příjem postavený na pronájmu těchto prostor. Obracejí se na nás nejčastěji výrobní podniky vlastnící větší průmyslové prostory nebo místní pobočky nadnárodních koncernů, které mohou prodejem nemovitosti v dlouhodobém pohledu získat i větší svobodu pro případnou mezinárodní relokaci svého provozu. Nabízíme jim službu nazvanou Sale & Leaseback. Neboli prodej a zpětný pronájem. Znamená to, že takové firmy svou průmyslovou nemovitost prodají a rychle inkasují peníze, ale mohou v ní nadále působit jako nájemce. Za předem dohodnutých finančních i časových podmínek.

Kdo podobné průmyslové nebo obchodní prostory kupuje? A nejde ze strany investorů o spekulaci?

Nejprve k první otázce: mezi nové vlastníky obvykle patří developeři uvažující o rekonstrukci, nemovitostní investiční fondy, ale i menší privátní fondy. Všichni zpravidla vyžadují nájemní smlouvu alespoň na 10 let. Čím delší doba, tím vyšší tržní hodnota nemovitosti. Tuto částku získává právě původní majitel. Výše nájemného a délka nájemního kontraktu mezi původním a novým vlastníkem je nedílnou součástí celého obchodu. Naším úkolem ve 108 AGENCY je zajistit pro prodávajícího co nejvyšší cenu i nejvýhodnější podmínky.

Proč se majitelé nemovitostí zbavují? A o jaké budovy nebo areály obvykle jde?

Důvod je ve většině případů identický – neudržitelné provozní náklady, které nemají strop a potřeba kapitálu na podnikání samotné. Právě nyní je vhodná doba na podobný prodej, protože zájem investorů zůstává nadále silný. V rámci Sale & Leaseback patří k nejatraktivnějším haly o velikosti alespoň 5 000 m2 se světlou výškou 8 m a více, nejlépe pravidelného tvaru v dobře dostupné lokalitě pro silniční nákladní dopravu. Kupce si ale obvykle najde každá industriální nemovitost. Podmínkou pro úspěšné řešení těchto transakcí je optimální nastavení budoucího nájmusoučasného vlastníka na akceptovatelné tržní úrovni. Nejdůležitějším momentem je stanovení optimální výnosové míry, která reflektuje potenciál místa, fyzický stav nemovitosti a parametry leasingové smlouvy.