Je třeba přesvědčit vládu o změně systému vracení peněz do obcí, říká Jakub Holec

„Tam zástupci obce sami připravují průmyslové zóny a lákají investory, protože vědí, k jakému příjmu se díky tomu dostanou. Ty peníze pak mohou použít na rozvoj tamní infrastruktury a vylepšení života místních lidí,“ říká v rozhovoru Jakub Holec, majitel a výkonný ředitel 108 Agency.

Také on se zapojil do iniciativy, která by měla vládě představit spravedlivé přerozdělení daní, aby obce a města měly užitek z toho, že se v jejich katastrech nacházejí skladovací haly a podobné průmyslové nemovitosti.

Jednou z oblastí vašeho podnikání jsou průmyslové nemovitosti, skladové prostory. Jak se vypořádáváte s tím, že je jich třeba kvůli zásobování obchodů, ale obyvatelé a třeba i zástupci měst a obcí je na svých pozemcích nebo v okolí nechtějí?
Základem je vypracování kvalitního územního plánu se všemi jeho funkcemi. Musí v něm být rezidenční bydlení, volnočasové aktivity, ale také funkce komerční a průmyslová. Dobře vypracovaný územní plán musí umět skloubit všechny tyto potřeby tak, aby došlo k co nejmenšímu narušení klidu obyvatel.

V čem je tedy problém? V tom, že tvůrci územního plánu problematice logistiky a zásobování nerozumějí, neberou ji v potaz?
Nedovolím si říct, že by tomu nerozuměli. Ti, kteří plán zpracovávají, tak tam tyto nutné věci navrhnou podle všech standardů, ale…

… ale?
Pak jde o zastupitelstva, která takový plán nechtějí schvalovat nebo s ním mají problém, protože některá z funkcí ovlivňuje život v obci a díky tomu jde o nepopulární krok u veřejnosti. Obec z toho nemá žádné finanční prostředky a benefity, kterými by mohla obyvatele přesvědčit. Zastupitelé tak spíše vidí negativa jakými mohou být zvýšená doprava nebo hluk.

Když má obec v Německu na svém katastru nějaký průmyslový objekt, tak získá nějakou část daní, která ta firma odvádí státu.

Jak tedy dosáhnout toho, aby obce, na jejichž pozemcích haly jsou, benefity získaly?
Vznikla iniciativa, kterou vede Pavel Sovička ze společnosti Panattoni Europe spolu s poradenskou firmou KPMG. Jde o spravedlivé přerozdělení daní, tak jako to funguje v Německu. Když má obec na svém katastru nějaký průmyslový objekt, tak získá část daní, kterou firma odvedla státu. V Česku to v současnosti funguje tak, že firma odvede daně, které jdou do státní kasy. A ty se pak podle nějakého klíče a kritérií přerozdělují obcím zpět. Ale ne podle toho, která obec je tím průmyslem postižená. Starosty a zastupitele měst a obcí to nemotivuje k tomu, aby podnikatele tzv. vlákali do svého katastru, protože pro ně převažují spíše negativa.

Jak je to tedy například v Německu?
Tam zástupci obce sami připravují průmyslové zóny a lákají investory, protože vědí, k jakému příjmu se díky tomu dostanou. Ty peníze pak mohou použít na rozvoj tamní infrastruktury a vylepšení života místních lidí.

Existuje tedy v Česku nějaké uskupení, které by tlačilo na státní orgány, aby se tady legislativa změnila?
Ano, společně definujeme problémy a snažíme se přesvědčit vládu o změně systému vracením peněz do obcí. Bohužel to není snadné.

Svádíte boje s rezidenčními developery o pozemky tzv. brownfieldů ve městech?
Ano, jde o celá území. Příkladem je třeba Praha 9, kde byla odjakživa průmyslová výroba. Jenže jak města rostou, skoro všude kolem těchto průmyslových pozemků je dnes rezidenční výstavba. Protože výnos z bytových domů je zajímavější než z výrobní či průmyslové haly a dochází tak k vytlačování potřebných průmyslových center na okraj měst nebo mimo ně.

Jak z toho ven?
Neměli bychom blokovat vznik nových průmyslových zón na zelených loukách na okrajích měst. Bývají většinou dobře dostupné, protože jsou u výjezdů z dálnic, čímž tak nezatěžují dopravu v okolí. Druhá věc je neobětovat všechny brownfieldy ve městech a zachovat tak tuto podstatnou část infrastruktury.

Jak ke spokojenosti všech vyřešit to, aby z toho tzv. souboje vznikla symbióza? Lidé, kteří se nastěhují do nových developerských projektů očekávají také odpovídající zásobování nejbližších obchodů. To je však podmíněné nedalekými skladovacími prostory.
Symbióza by byla krásná, ale… Jde spíš o to plánovat rozumně, uvědomit si, že funkce skladů je nutná. To se nám na jaře potvrdilo při první vlně pandemie koronaviru. I po tzv. uzavření země se nestalo, že by obchody byly prázdné, že by došla mouka či toaletní papír. Naopak, řetězce byly plné zboží. To se mohlo stát jen díky tomu, že v okolí velkých měst jsou skladové haly, kde bylo veškeré zboží v dostatečném množství.

Existuje ještě něco, co by problémům kolem průmyslových nemovitostí pomohlo?
Například změna výšky budov. Dnes lze efektivně skladovat až do výšky 20 či 25 metrů. V Česku je běžný limit výšky hal 13 metrů. Takže tam postavíte sklad jen s využitelnou výškou deseti metrů. Místo toho tam mohl být dvacetimetrový, takže při stejném objemu využíváte jen polovinu zastavěné plochy. Dalším problémem je povinný třicetiprocentní podíl zeleně na pozemku. Raději bych nahustil průmyslovou výstavbu, aby to byla hala vedle haly, ale aby zabírala výrazně méně orné půdy, ale při tom samozřejmě musíme vyřešit vodu a její vsakování, abychom zamezili jejímu odtoku mimo zónu.

Jak moc oblast skladových prostor a byznysu s nimi zasáhla pandemie koronaviru? Padla tato oblast podnikání? A nebo se naopak tzv. rozjela ještě více, protože rostla poptávka po skladových prostorách?
Jako firma jsme byli pouze týden tzv. zavření. Poté, co opadlo to prvotní překvapení, se náš byznys opět rozjel. Po uzavření života v zemi se lidé začali předzásobovat. A zástupci řetězců začali mít strach, že se zavřou jejich distribuční centra, takže si raději pronajímali nové skladovací plochy, kdyby se jejich zaměstnanci nakazili. Obratem se zvýšil zájem o tzv. e-commerce společnosti, které provazují on-line obchody a prodávají spotřební zboží či potraviny. Zajímavým příkladem jsou oděvní řetězce, které měly zboží většinou z Asie na cestě, čekaly, že ho na jaře prodají, ale měly zavřené ochody, takže ho potřebovaly uskladnit, aby nedošlo k jeho poškození. Dovolím si říct, že došlo až k hysterii po volných skladových prostorech.

Jde spíš o to plánovat rozumně, uvědomit si, že funkce skladů je nutná. To se nám na jaře potvrdilo při první vlně pandemie koronaviru.

O jaké služby byl největší zájem?
O krátkodobá řešení skladování a sklady. Takové, které byly ihned připravené k tomu, aby se tam mohlo okamžitě navážet zboží.

Dá se někdo v realitním byznyse označit za vítěze jarní části pandemie?
Řekněme, že to byly všechny on-line obchody zaměřené na spotřební zboží a potraviny.

Takže i velcí hráči na trhu jako Alza, Rohlík či Kaufland ještě poptávali další skladovací plochy?
Ano. Právě takové společnosti řešily nastalou situaci tím, že si pronajímaly externí kapacity pro skladování.

Jak se celá situace podle vás vyvine dál s ohledem na vyhlášení nouzového stavu v zemi? A s tím, že poslední čtvrtletí roku bývá kvůli vánočním a novoročním svátků nejdůležitějším v roce…
Upřímně, nedokážu to predikovat. Z našeho nemovitostního pohledu neočekávám, že by se mělo stát něco zvláštního. A Vánoce? Na ty se obchody a řetězce připravují už od léta. To, co se stalo v březnu, bylo tak rychlé, úderné, že si to nikdo nedokázal představit a nikdo s tím neměl zkušenost. Nyní už víme, co to obnáší. Vir sice kolem nás pořád je, ale už to tolik neprožíváme. Víme, že je od pondělí nouzový stav, ale nikdo neběží do obchodů a nekupuje mouky či jiné potraviny. Když jsem se bavil v červnu se zástupci velkých internetových obchodů, tak oni sami říkali, že už mají třetí měsíc Vánoce. Bylo neuvěřitelné, kolik dokázali prodat zboží, kolik se ho celkově v Česku protočilo přes on-line.

A co byste doporučil firmám, které byly v této situaci ovlivněny?

Pomáháme firmám růst stejně jako optimalizovat provoz a s tím spojené náklady. Obrací se na nás společnosti, které potřebují vyřešit přebytek volných kapacit, poradit s vyjednáním lepších podmínek nájmu nebo zajistit dočasně kapacity u logistických společností. Veškerá naše doporučení jsou založena na našich dlouholetých zkušenostech a samozřejmě datech z trhu, která jsou pro správné řešení situace klíčová.

Jakub Holec (39 let)

Majitel a výkonný ředitel 108 Agency. V oblasti realit se pohybuje už od studií, kdy spolupracoval na několika developerských projektech v Česku a absolvoval též pracovní stáže v Číně a ve Francii. Působil také jako konzultant v pražské pobočce King Sturge. Vystudoval stavební fakultu ČVUT. Kromě rodiny rád tráví volný čas na snowboardu, surfováním a zabývá se uměním.