Byty dál zdražují: Pět překážek, které drtí české stavebnictví, popsal Petr Vaněrka
Výběr redakce
Ceny bydlení v Česku dál rostou a dostupnost nových bytů se dramaticky zhoršuje. Podle generálního ředitele společnosti PRO-DOMA Petra Vaněrky je hlavním problémem kombinace pěti zásadních překážek – od drahých peněz přes nedostatek pracovníků až po extrémně pomalé povolovací procesy. Ve vysílání vysvětlil, proč se situace nelepší a kdy se podle něj může český trh s bydlením konečně stabilizovat.
Podle Petra Vaněrky je české stavebnictví zaseklé ve svém vlastním systému. „Já si myslím, že všichni tak nějak vidíme, cítíme, že se staví pomalu, málo a draze,“ říká. A právě to je podle něj prvotní důvod, proč se ceny bytů neustále zvyšují. Nedostatek nabídky logicky drží ceny vysoko: „Byty se prodávají za ty ceny, za které jsou ochotni kupující kupovat.“
Vaněrka opakovaně zdůrazňuje, že současná drahota má jasné příčiny na straně nákladů. Ty shrnuje do pěti oblastí, které nazývá 5P – peníze, parcely, práce, procesy a produkty.
Úroky prodražují byty i výstavbu
Podle Petra Vaněrky je vůbec největším problémem stavebnictví cena peněz – tedy úroky, financování výstavby a jejich dopad na výslednou cenu bytů. „To zaklínadlo jsou peníze,“ říká Vaněrka. Podle něj se vysoké úrokové sazby promítají nejen do hypoték, ale i do nákladů developerů. Ten, kdo kupuje byt, tak ve výsledku platí dvakrát – v ceně nemovitosti i na úrocích.
„Když alokujete peníze do stavby, koupíte parcelu, několik let čekáte na stavební povolení a pak teprve začnete stavět, promítne se vám vysoká úroková sazba do každé fáze projektu,“ vysvětluje. Zdražení se pak přenáší i na kupující, kteří znovu platí úroky při hypotéce.
Vaněrka zároveň pokládá zásadní otázku, která dnes rezonuje celým trhem: „Jsou drahé nemovitosti, protože jsou drahé úroky? Nebo jsou drahé úroky, protože jsou drahé nemovitosti? Co je vejce a co je slepice?“ Podle něj právě tento bludný kruh drží ceny bytů vysoko – a dokud se nezrychlí povolovací řízení a nezlevní financování, zůstane bydlení pro velkou část Čechů těžko dostupné.
Povolovací řízení jako brzda
Další bariérou jsou pozemky a extrémně pomalé povolovací procesy. „Ta zdlouhavost, několik let, v Praze až 10, samozřejmě k tomu nepřispívá,“ upozorňuje Vaněrka. Získání stavebního povolení je podle něj „hlavním limitem českého stavebnictví“.
Digitalizace stavebního řízení, která měla být řešením, se podle něj nepovedla: „Digitalizace je zpackaná a současná vláda slibuje razantní kroky.“ Pokud však reformy opravdu proběhnou, mohla by se výstavba zrychlit „v řádu několika let“.
Ve stavebnictví chybí lidé
Vaněrka upozorňuje, že stavebnictví se dlouhodobě potýká s nedostatkem kvalifikovaných pracovníků. „Lidé v oboru chybí, náklady na ně rostou… já to považuju za limit budoucího stavebnictví,“ říká. Mzdy tak rostou nejen kvůli inflaci, ale hlavně kvůli nedostatku pracovní síly.
Ceny materiálů se ustálily
Překvapivě podle něj nejsou problémem samotné stavební materiály. „Tvrdím, že soukromý sektor neselhává. Selhávají okolnosti, na které my nemáme vliv,“ říká.
Zdražování je podle něj často „relativní“, protože inflace je přirozenou součástí ekonomiky. Retrospektiva pěti let ukazuje, že některé materiály sice zdražily až o 50 %, jiné však zlevnily. Celkově: „Nákupní košík na rodinný dům zdražil za pět let o 10 až 15 %.“ Navíc je nyní nadbytek nabídky, takže ceny narážejí „na samotnou hranu výrobních nákladů“.
Ceny bydlení v Praze a na venkově
Rozdíly v nákladech na výstavbu mezi regiony nejsou podle Vaněrky zásadní. „Pokud myslíte cenu za metr čtvereční stavby, výrazně se neliší,“ vysvětluje. Rozhodující je cena pozemků – ta je v Praze samozřejmě vyšší. Stavební materiál či práce však stojí zhruba stejně. Výslednou cenu určuje trh a jeho nedostatek: „Důležitá je pak cena prodejní, protože ta se odvíjí od tržní ceny a ta se odvíjí od nedostatku.“
Kdy se může situace zlepšit?
Podle Vaněrky, generálního ředitele společnosti PRO-DOMA, tradiční české rodinné firmy, která provozuje nejširší síť stavebnin a stavebních půjčoven v ČR, je realita neúprosná a zlepšení nepřijde rychle. Zásadní bude funkční stavební zákon, digitalizace a počet pracovníků v oboru.
Odhad? „Vidím světlo na konci tunelu někde v horizontu 2–3 let,“ říká optimisticky – pokud vláda splní své sliby. V otázce dostupnosti bydlení však už tak optimistický není: „To může být v řádu třeba 10 let.“
Češi neslevují z kvality, ale z velikosti
Změna se výrazně projevuje na chování zákazníků. Požadavky na standard bydlení jsou stále vyšší – lidé chtějí podlahové vytápění, klimatizaci, rekuperaci, energetickou úspornost. „Nikdo už dnes nechce mít topení na zdi,“ připomíná Vaněrka.
Přesto je viditelný jeden trend: byty se zmenšují. „Lidé neslevují ze svých nároků, ale slevují z prostorových nároků,“ vysvětluje. Tento fenomén označuje termínem smrskflace.
„Průměrná metráž bytů 2+kk se za 10 let zmenšila o 20 metrů,“ dodává. Podle něj je to trend celosvětový, ale v Česku ještě citelnější.
