Český realitní trh po krizi: Je důležité hledat nové cesty financování, říká Jan Hrubý z RE/MAX

Po období stagnace a krize v roce 2022 se trh s nemovitostmi v Česku začíná mírně zotavovat. Ceny nemovitostí sice již nerostou tak dramatickým tempem jako v předchozích letech, ale stále zůstávají velmi vysoké. Nabídka nových bytů je nedostatečná a poptávka zůstává silná, což udržuje ceny vysoko. Navíc se zvyšuje tlak na energetickou efektivitu budov, což může znamenat další nárůst nákladů na bydlení.

Generální ředitel společnosti RE/MAX Česko a Slovensko přesto zůstává optimistický. „Jsem rád, že mám pozitivní zprávy, protože podle našich údajů o tom, jak velký zájem o bydlení je, tak můžu potvrdit, že roste prodej bytů a obecně nemovitostí v České republice. Takže rok 2024 zatím vypadá velmi dobře. Zdá se, že lidé, kteří odkládali nákup nemovitostí v těch předchozích letech, nacházejí teď odvahu a mají možná i vyšší důvěru v ekonomiku a reagují vlastně i na snižující se sazby v rámci svých hypoték, které čerpají, a díky tomu trh ožívá,“ popisuje aktuální situaci Jan Hrubý v pořadu Interview PLUS.

Oživení nastalo ve všech segmentech. „Největší poptávka je většinou tam, kde je dostatek práce, dobrá infrastruktura, tedy vyšší kvalita života. Vnímáme, že dochází skutečně k tomu, že lidé preferují lepší lokality, primárně s ohledem na dostupnost, dojezd do práce. A zajímavou informací je, že velmi často dochází k tomu, že lidé kupují nemovitosti ve Středočeském kraji, který má, řekněme, relativně dobrou dojezdovou vzdálenost do hlavního města. A tomu odpovídá koneckonců i výstavba nových bytů, která v loňském roce byla ve Středočeském kraji vyšší než v Praze,“ říká generální ředitel společnosti RE/MAX Česko a Slovensko.

V letech 2022 a 2023 došlo na českém trhu s nemovitostmi k poklesu cen bytů. Tento pokles byl způsoben několika faktory, včetně zvyšujících se úrokových sazeb, což vedlo k menší dostupnosti hypoték, a také obav z ekonomické nejistoty. V roce 2024 se však situace začíná měnit. Ceny bytů na některých trzích začínají opět růst, i když ne všude a ne stejným tempem. K mírnému nárůstu cen dochází zejména ve velkých městech, jako je Praha a Brno, kde je stále vysoká poptávka po bydlení a omezená nabídka. „Rok 2023 znamenal 10-12procentní pokles napříč jednotlivými typy nemovitostí. Někdy po Vánocích došlo k první informaci ze strany guvernéra České národní banky o tom, že se snižují sazby, a prakticky od této chvíle jsme revidovali to, že lidé, kteří odkládali koupi, začali kupovat,“ vysvětluje Jan Hrubý.

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí

Růst cen nemovitostí je ale zatím pozvolný a analytici upozorňují, že situace zůstává nejistá a může se dále vyvíjet v závislosti na vývoji úrokových sazeb a celkové ekonomické situaci. Na trhu s nemovitostmi tak můžeme očekávat spíše stabilizaci s mírným růstem cen, ale ne tak dramatickým, jaký jsme viděli v letech před krizí. „Nabídka na to prostě jednoduše reaguje tím, že se klient snaží prodat tu nemovitost za maximum. V letošním prvním pololetí vnímáme ten plošný nárůst někde v řádech 7-8 procent napříč Českou republikou,“ říká generální ředitel společnosti RE/MAX Česko a Slovensko a dodává: „Jsme přesvědčeni, že v těch nadcházejících letech bude docházet nadále k nárůstu těch cen, které dnes máme. Už dnes nám mohou připadat velmi vysoké, nicméně faktor nedostatku stavby nových nemovitostí, vysoké poptávky po bydlení, povede k tomu, že ceny velmi pravděpodobně porostou, stejně tak, jako tomu bylo v těch předchozích 5, 10, 15 letech,“ dodává Jan Hrubý. Podle jeho slov by tempo v těch nadcházejících nejbližších letech mělo být pravděpodobně mírnější, než jsme viděli v době pandemie, kde se jednalo o pěti až desetiprocentní nárůsty za velmi krátké období.

Dostupnost bydlení v Česku

Naděje na zlepšení dostupnosti bydlení existuje, ale vyžaduje dlouhodobé a systematické změny. Potřeba je zejména zvýšit tempo výstavby nových bytů a zjednodušit stavební procesy. Česká vláda rovněž plánuje zavést některé regulační opatření, která by měla zlepšit dostupnost bydlení, například větší podporu pro výstavbu nájemních bytů nebo přísnější regulace spekulativních nákupů nemovitostí.

Ceny nemovitostí v České republice jsou nejen vysoké, ale jejich dostupnost je nejhorší v celé Evropě. Podle indexu dostupnosti bydlení potřebuje průměrný občan České republiky na pořízení 70metrového bytu přibližně 13,3 ročních mezd. Tento údaj je výrazně vyšší než v jiných evropských zemích. „Ten faktor je takhle na papíře velmi, řekněme, pro nás nelichotivý. Není to milé pro někoho, kdo zvažuje pořízení bydlení. Je to mnoho faktorů, které se schází. Samozřejmě ten index vychází z toho, že se bere v potaz cena nemovitosti a bere se průměrný příjem a logicky to říká, že máme vysokou cenu nemovitosti a máme malé příjmy,“ popisuje Hrubý.

Hlavním důvodem této situace je kombinace několika faktorů. Prvním z nich je nedostatek nových bytů na trhu, což je způsobeno složitým a zdlouhavým procesem schvalování stavebních projektů. Výstavba nových bytů tak zdaleka nedrží krok s rostoucí poptávkou, zejména ve velkých městech, jako je Praha nebo Brno. „Vysoká cena nemovitosti je především z toho důvodu, že pořád poptávka je nad úrovní nabídky.  A to vlastně vede k tomu, že ty ceny dlouhodobě rostou, že nenaplňují tu potřebu těch lidí, kteří by rádi pořídili nemovitost. Pak je tady faktor hlavního města Prahy, které, a i Brna vlastně se dá říct, což jsou města, která za poslední roky velmi výrazně narostly z pohledu investic zahraničních firem, sídel, mezinárodních společností a samozřejmě je to i o tom, že, že tam vlastně dochází k tomu, že, že ti lidé, kteří potom v Praze nebo v Brně žijí, tak jsou ochotni investovat výrazně vyšší částky do bydlení než i třeba ten průměr, který vychází z nějaké průměrné mzdy. Takže mohl bych pokračovat. Těch faktorů je celá škála a já jenom pevně věřím, že díky tomu, že dochází k určitým změnám třeba v rámci stavebního zákonu, urychlení výstavby, tak se pomalu, ale jistě budeme v tom žebříčku posouvat a zároveň i věřím, že i v rámci těch mezd budeme pomalu dohánět západní Evropu, což si asi všichni přejeme,“ doplňuje Jan Hrubý, generální ředitel společnosti RE/MAX Česko a Slovensko.

Vyplatí se spolehnout na profesionály

V České republice se většina lidí při prodeji své nemovitosti stále obrací na služby realitních makléřů. Podle dostupných údajů využívá služeb makléřů zhruba 60-70 % prodávajících. Důvody jsou především praktičnost a snaha vyhnout se komplikacím spojeným s prodejem, jako je například stanovení správné prodejní ceny, příprava smluvní dokumentace nebo komunikace s kupujícími. „Když se budeme bavit o menších obcích nebo o městech, tak tam ten poměr je trochu jiný, nicméně troufnu si říct, že zhruba 70 % obyvatel, kteří se rozhodnou prodávat svoji nemovitost, tak využívají služby realitních kanceláří, což jim vřele doporučuju,“ říká zástupce společnosti, která slaví už 45 let působení na realitním trhu a v současné době má síť RE/MAX více než 140 000 makléřů po celém světě.