Jak postavit dům: Plynulost stavby vám ušetří nejvíc peněz. Jak na to?
Nejideálnější investoři jsou ti inteligentní, zvídaví a ti, kteří se nebojí zeptat. To tvrdí po třicetileté zkušenosti v oboru Jan Lehečka, majitel stavební firmy Gostas a člen programu Wienerberger e4dum.cz. Ve čtvrtém díle podcastu CNN Prima NEWS Jak postavit dům také vysvětluje, na čem lze při stavbě nejvíce ušetřit.
Nejde ani tak o materiál, ale o čas. Právě plynulost stavby bez prodlení šetří investorovi peníze, ale zároveň pro něj znamená, že bude rychleji bydlet. „Není nic horšího, než když se stavba na půl roku zastaví,“ říká Lehečka.
Jací jsou investoři, se kterými jste se za svou třicetiletou praxi potkal? I takoví, že mají sice představy o stavění, ale vůbec nic o tom nevědí?
Investoři jsou všichni dost podobní, protože hledají velké zahrady, velké domy na samotě u metra (smích). Každý se přizpůsobuje situaci, co může, jaké jsou možnosti, ale poslední dobou zapomínají na to, co vlastně chtějí.
Jak to myslíte?
Situace je strašná. Tedy současná, co se týká investorů. Nechtěl bych být investorem, protože vše se mění během týdne, měsíce. Nejde jen o cenu, ale i o nedostatky vlastně všeho.
Má v současnosti cenu stavět rodinný dům?
Ale ano. Jde sice o momentální problém, který vznikl covidem, zaseknutím lodi v Suezském průplavu, skokem cen energií. Přesto si myslím, že ten, kdo si chce postavit dům, tak lepší situaci mít nebude.
Jaký je vlastně vztah mezi investory a stavebními firmami?
My jsme na trhu od roku 1991, takže si pamatujeme začátky, které pro nás byly těžké, protože nás nikdo neznal a vztah investor – stavební firma se teprve budoval. Což se změnilo, protože poslední dobou je většina investorů na doporučení. Buď s námi už jednou stavěli, nebo jejich rodiče, případně známí.
Investoři jsou všichni dost podobní, protože hledají velké zahrady, velké domy na samotě u metra.
Jaké máte vy osobní zkušenosti?
Já si na investory nemohu stěžovat. Také proto, že podnikáme ve stejném místě, kde se všichni známe. Za 20 let jsme nezažili problémy, snažíme se totiž ke všemu přistupovat na rovinu a transparentně. Navíc tvrdím, že když firma umí a je slušná, tak to investor brzy pozná a díky tomu lze navázat důvěru.
Jak důležitá je znalost prostředí? Volit lokální firmu? Nebývalo výjimkou, když domy v Čechách stavěli lidé z Moravy…
Známe i toto, protože kolem roku 2010 kolem nás stavěly firmy z Moravy či severních Čech. Jenže doba se změnila. Investoři získali zkušenosti, nejsou tak naivní. Napomohlo k tomu i to, že poslouchají radu o tom, že si mají vzít stavební dozor. Tím pak jde vše lépe. Z obou stran.
Jak vám ztěžuje práci internet a to, že na něm lze nalézt skoro vše i o stavebním oboru?
Neztěžuje. Pro nás jsou ideální inteligentní investoři co jsou zvídaví a nebojí se zeptat.
Hodně se řeší, zda stačí, aby stavební firma získala až samotnou dokumentaci k realizaci stavby?
To je zásadní věc a podle mě je to špatně. Když se jako stavební firma dostaneme až k hotovému projektu, tak je to pro nás jedna z indicií, že něco nefunguje. My bychom totiž občas rádi něco ze zkušeností změnili. A investoři si málokdy uvědomí, co všechno i malá změna způsobí. Jedna taková změna u stropu se může promítnout až ke komínu a na konec až k celkové statice domu.
Ideální je najít si ve stejný okamžik projektanta i stavební firmu a konzultovat od začátku s oběma.
Jaký by byl ideální postup?
Ideální je najít si ve stejný okamžik projektanta i stavební firmu a konzultovat od začátku s oběma. Ale upozorním, že existuje i negativum, že by stavební firma mohla dělat úpravy ve svůj prospěch. Vynikající věc je i dvojitá konzultace.
Umíte i vy jako stavební firma doporučit projektanta?
Na to se nás investoři hodně ptají. Říkám, že my bychom neměli projektovat, protože bychom pak vše přizpůsobovali našemu systému. Jenže máme zkušenosti, že jsme se setkávali s problémy kolem kvality projektu. A zjistili jsme, že když je špatně udělaný projekt, tak je to pro nás jako realizační firmu neskutečné peklo. Proto jsme si začali vybírat projektanty na základě jejich předchozích prací. A ono to funguje. Podmínkou je, že musí být blízko.
Co jako stavebníci potřebujete, aby vám investoři předali?
Podle platných zákonů stačí stavební povolení a projekt ke stavebnímu povolení. V Česku není povinný prováděcí projekt, což je problém, protože pak nemáme informace k věcem, které potřebujeme.
Jak se díváte na trojúhelník investor – projektant – stavební společnost?
Vybízím zákazníky, tedy investory, aby si při hledání projektanta pohlídali i to, jak se budou řešit problémy během stavby. Například když zjistíme neúplné informace k velkému francouzskému oknu, nad kterým má být balkon. Aby měli nejlépe smluvně zakotvené, že se projektant bude věnovat jejich problémům neodkladně. Není totiž nic horšího, než když se kvůli nekomunikaci a nebo neshodě stavba na půl roku zastaví. A přiznám, že pro stavební firmu jsou jakékoliv prodlevy jenom vícenáklady.
Vybízím investory, aby si při hledání projektanta pohlídali i to, jak se budou řešit problémy během stavby. Aby měli nejlépe smluvně zakotvené, že se projektant bude věnovat jejich problémům neodkladně.
Kdo by měl být stavební dozor?
Asi zase nejlépe na doporučení. Ale určitě ne na doporučení od stavební firmy. To už by bylo moc (smích). Opět by mělo jít o odborníka z okolí a s časovou přizpůsobivostí, aby se na jeho dohled nemuselo čekat dny, natož týdny.
Takže vám stavební dozor ze strany investora nevadí?
My dozory na stavbách vítáme. Sice jsou to ti, kteří nás peskují, někdy bývají i přehnaně přísní, ale jindy zase objektivně posoudí, jestli investora do něčeho tlačíme, či nikoliv. Při řešení problémů především u moderních domů, protože ani my nejsme úplně vševědoucí a všemohoucí, nás zkušený dozor posune, najde řešení. Pro nás jde nejen o dohled a partnera, ale někdy i o sebevzdělávání. A rozumný dozor někdy i řekne investorovi, že my jako stavební firma máme pravdu.
Typový dům versus individuální stavba. Čemu dát přednost?
Typové domy mají řadu nevýhod. Ale třeba projekt je samozřejmě levnější, jde však spíš o obecný model pro tzv. satelity. A tím, že se je developeři snaží nabídnout co nejširšímu okruhu lidí, tak tomu odpovídají informace. Že může jít o dřevostavbu, dům z cihel nebo betonový skelet. Ale ono to tak není. Materiály jsou specifické, mají své výhody, ale také své podmínky. Takže cihelné bloky plněné vatou, kterým věříme a považujeme je za ideální s ohledem na poměr cena/výkon, udržitelnost, tak by je měl projektant znát a dům kreslit přímo na ně. A ne vzít typizovaný dům na všechno a jen ho „trochu přizpůsobit“. Problém současnosti je, když projektant neumí investorovi říct, kolik vše bude stát. A přitom je to to první, na co se zeptá.
Problém současnosti je, když projektant neumí investorovi říct, kolik vše bude stát. A přitom je to to první, na co se zeptá.
V čem může pomoci konfigurátor od společnosti Wienerberger?
Je to vhodná pomůcka a člověku ukáže, v jakých částkách se pohybuje. Investoři potřebují řádově vědět, na co se mají připravit. Zároveň je to nástroj, jak „krotit“ určité představy. Ze zkušeností víme, že je dobré vše vyřešit předem, aby nedocházelo k tomu, že se pak nepostaví garáž, plot či zahradní domek, protože investor je překvapený výší zakázky.
Jak tomu předejít?
Bohužel není čas na to, aby se u jednoho stolu sešli ještě před stavbou investor, projektant, stavební firma a dozor. To by byl ideál. Škoda, možná chybou je, že se někdy projektant nezeptá: A máte na to?
Jaké bývají největší problémy při samotné stavbě?
Když na stavbách řešíme problémy s projektem. Je to až tak, že na dvou stavbách strávíme stejný čas jako na těch zbývajících osmi. Právě proto, že je tam problém, který řešíme neustále. Další problémy jsou se samosprávami kvůli záborů, vjezdům těžkých vozidel, či jeřábů. Zjistili jsme, že kdo právě staví, tak si na to stěžuje, ale jak postavil, tak si začne sám stěžovat. Lidé si totiž zvykli mluvit do všeho. Takže vlastně nejlépe vychází situace ze satelitů, kde všichni stavějí v podobné době, takže mají víc pochopení než lidé ze staré zástavby.
Stavební povolení lze získat za tři měsíce. Za stejnou dobu i projektovou dokumentaci. Dům jsme schopní postavit během roku, roku a půl, takže za dva roky se dá bydlet. Kdo dokáže zajistit plynulost, tak má garantovanou rychlost.
Jak moc se nyní prodloužila doba stavby kvůli všem problémům okolo? Za jak dlouho se dá bydlet?
Nejhorší je sehnat pozemek. Jestliže ho mám, tak to není tak strašné. Stavební povolení lze získat za tři měsíce. Za stejnou dobu i projektovou dokumentaci. Dům jsme schopní postavit během roku, roku a půl, takže za dva roky se dá bydlet. Kdo dokáže zajistit plynulost, tak má garantovanou rychlost.
Jak je to s vícenáklady? Na co se má investor připravit?
Ještě před dvěma roky jsme stavěli bez vícenákladů. To je možné i dnes, pokud je projektant natolik zkušený a ví, co dělají ceny materiálů.
Všechny díly "Jak postavit dům" najdete zde: https://cnn.iprima.cz/jak-postavit-dum
