Jak postavit dům: Proč mít příjezdovou cestu ze severu a technický dozor?

„Projektant by měl stavebníka především vyslechnout a dostat z něj všechny potřebné informace a představy,“ říká z vlastní zkušenosti Cobl. Prý jedině tak lze navázat odpovídající komunikaci a především důvěru.

Pro nováčky při stavbě rodinného domu ještě jedna pomoc, jaký rozdíl je mezi architektem a projektantem: „Architekt je ten, který by měl umět zpracovat všechny vstupy do projektu. Měl by mít informace o přáních a představách zadavatele, samozřejmostí je informace o tom, kolik lidí bude v domě trvale bydlet,“ popisuje jednu roli Cobl a k druhé dodává: „Projektant zpracovává (architektonický) projekt a vytváří dokumenty k tomu, aby se dal rodinný dům tzv. postavit. V určitých případech může buď dopracovat architektovu vizi, nebo ho i nahradit.“ To však záleží na velikosti studia, jeho personálním obsazení a zkušenosti lidí.

Jestliže padlo rozhodnutí, že se bude stavět, a rozbíhá se příprava, první je nalezení vhodného pozemku. Ovšem jaké parametry má splňovat z pohledu projektanta? „Zásadní je se podívat do katastru a především do katastrální mapy a začít plánovat. Mělo by jít o takovou lokalitu, do které by se vysněný dům hodil,“ odpovídá Cobl a vzápětí přidává jednu „vychytávku“, o které se příliš nemluví, možná ani neví, ale může sehrát klíčovou roli: „Optimální je mít příjezdovou cestu ze severu. Jednak jde o tzv. chladnou stranu a pak je veškerá orientace domu od východu přes jih k západu, takže výhodně kvůli slunci. Přece se chce majitel dívat do zahrady a mít tam pěkně.“

Pozor na inženýrské sítě!

Pak je důležité znát nebo zjistit sklony pozemku, aby člověk věděl, jaký typ rodinného domu může stavět. Zásadní, především kvůli ceně, je zjištění stavu inženýrských sítí, tedy vody, kanalizace, plynu a elektřiny.

Na to navazují základní vlastnosti rodinného domu. K tomu Cobl poznamenává: „Nejde jen o technické parametry, tedy především úsporu energií, je důležité, aby funkce objektu splňovala to, co od něj investor očekává. Aby vyhovovaly rozměry, vybavení, funkčnost, rozdělení na tzv. veřejnou a soukromou část.“

Jiří Cobl v rozhovoru mírní obavy lidí, aby je od stavby neodradila projektová dokumentace, která bývá pro laika nepochopitelná, a vysvětluje, jak k „věci“ přistoupit: „Projektová dokumentace má tři úrovně, dokumentaci k územnímu řízení, dokumentaci ke stavebnímu povolení a dokumentaci pro realizaci stavby. Ani jednu nejde vynechat.“

Jaká je třeba dokumentace

Územní rozhodnutí nebo územní souhlas jsou zatím jen informací, že dům může na pozemku stát, bude takto velký, je připojený k inženýrským sítím, ale ještě nelze stavět.

Dokumentace ke stavebnímu povolení říká, jak dům bude vypadat vevnitř, jaké má zdi, stropy, jaká je statika.

Alfou a omegou je získat projekt realizace, aby ho stavební firma uměla nacenit. A hlavně aby cena byla konečná.

Podle projektanta Cobla  je projektová dokumentace určená především pro stavební firmu, aby věděla, co přesně má postavit. „Pozor však na to, že během stavby už z 90 procent neprobíhá komunikace mezi projektanty a stavebníky,“ upozorňuje Cobl a vybízí, že i toto se dá smluvně vyřešit, stejně jako to, zda a k čemu projektová dokumentace zavazuje stavební firmu.

Klasické chyby při zadávání projektu

Na otázky, jaké jsou tzv. klasické chyby a na co se při projektování zapomíná, Cobl odpovídá: „Na rovinu a předně – není projekt, který by byl bez chyb. Vždy se prý objeví něco, co ho změní. Pokud dojde při stavbě k takovým změnám, že to zasáhne i samotný projekt, měl by být přítomný projektant a měl by dál být garantem až do kolaudace. To by mělo být i smluvně ošetřené, právě projektant by totiž měl znát projekt dokonale a měl by odvodit, jaké mohou být další dopady.“

Největší chybou by bylo, kdyby si investor myslel, že pokud má projektovou dokumentaci, tak zvládne dům postavit sám bez pomoci. „Jakmile není technický dozor investora – a nemusí jít o projektanta, lze ovšem spojit funkci autorského a technického dozoru – tak je to špatně. On by měl ten, který pohlídá to, že se staví skutečně podle projektu,“ dodává Cobl.

V dokumentaci pro realizaci stavby se již zcela jasně specifikují materiály. Jaké vybírat, na co si dát pozor? „Výrobce jednotlivých materiálů garantuje technické vlastnosti, dává je k dispozici, předkládá informace projektantovi, protože pouze on s investorem vyjasní, z jak kvalitních materiálů dům bude,“ říká Cobl.

Jen energetické třídy A a B

Podle něj by měl dát projektant na začátku vybrat investorovi, jaký standard má objekt mít a ukázat rozdíl v kvalitě a ceně materiálů. Měl by také dát doporučení s ohledem na rozpočet stavby.

Současné standardy „tlačí“ investory k tomu, aby se stavělo v energetických třídách A a B.

Jako u každé stavby, při soukromé obzvlášť, se řeší, s kolika procenty vícenákladů je nutné počítat. „Z praxe víme, že při dobře zpracované dokumentaci a jistých klientských změnách se vejdeme do deseti procent. Ve většině případů však jde o základové konstrukce, než se objekt připojí na inženýrské sítě. Tzv. horní stavba, tedy samotný dům, by se měla ‚odehrát‘ do pěti procent,“ nastiňuje Cobl.

Mluví také o tom, jak se postavit k problému, kdy materiály zdražují ze dne na den, někdy i o desítky procent. „Na to pozor, projektant na to neumí reagovat okamžitě. Pokud se dostaneme do situace, která se odehrává v Česku kvůli pandemii koronaviru od léta 2020, musí reagovat dodavatel a upozornit projektanta a také investora, že je buď třeba navýšit rozpočet, nebo upravit výběr materiálů,“ tvrdí architekt.

Konfigurátor od Wienerbergeru a BIM

Ani on sám se nevyhýbá „spolupráci“ s konfigurátorem domu od společnosti Wienerberger. Jde dokonce podle něj o velice dobrý nástroj i pro projektanty. „Je vlastně on-line aktuální zevrubnou i intuitivní kontrolou, jestli se vejdeme do stanované ceny.“

Dalším technologickým doplňkem ke konfigurátoru se stále častěji stává tzv. BIM, z anglického Building Information Modeling nebo též Building Information Management, česky informační model budovy (stavby). Jde o inteligentní proces pro tvorbu a správu projektů založený na modelu. Usnadňuje výměnu informací v rámci procesu návrhu projektu, výstavby a používání budovy.

„Je to nový systém projektování staveb pomocí 3D, kdy ho člověk projektuje tak, jak se následně bude stavět. V digitálním projektu se používají materiály a prvky, které jsou reálné. Je to správná cesta, jak pro projekt, tak i pro realizaci. Nabízí také okamžité informace a kontrolu. Při změnách se velmi rychle vše projeví,“ vysvětluje Cobl a poodhaluje: „Model umí dokonce i to, že když v dětském pokoji praskne žárovka, tak na ni ve svém modelu v počítači kliknete, vzápětí dostanete k ní všechny informace a rovnou ji můžete i objednat.“

Podle Cobla se investice do takového systému vyplatí a doporučuje ho i kvůli komunikaci s klientem. „Myslím, že se velmi rychle stane standardem také proto, že architekti v něm již nyní běžně pracují,“ uzavírá majitel projekční kanceláře ProProjekt Jiří Cobl.

Všechny díly "Jak postavit dům" najdete zde: https://cnn.iprima.cz/jak-postavit-dum