Úspory na vlastní bydlení Zdroj: pixabay.com
I přes stále relativně výhodné úrokové sazby mohou přísnější pravidla bank komplikovat získání úvěru na bydlení. Při žádosti u banky je třeba mít k dispozici víc peněz než dřív. Nemůžete-li čekat, zkuste následující „triky“ - zvýšíte pravděpodobnost, že hypotéku snadněji získáte...
Už několik měsíců platí přísnější pravidla při získávání hypoték. Banky mohou poskytovat úvěr maximálně do hodnoty nemovitosti (LTV) ve výši 80 procent, velmi omezeně pak v rozmezí 80 – 90 procent LTV. To zejména mladým lidem, kteří nestihli našetřit potřebnou částku, byť třeba začali už slušně vydělávat, cestu k „vlastnímu“ bydlení může komplikovat. Je třeba mít nezanedbatelné úspory. V podstatě se jedná téměř o čtvrtinu hodnoty pořizované nemovitosti (až 20 procent hypotéka + 4 procenta daň z nákupu nemovitosti).
Možnosti, jak zvýšit důvěryhodnost
Pokud nemáte dostatečné množství vlastních úspor, odborníci doporučují ideálně pořízení nemovitosti odložit a začít spořit, nejlépe formou stavebního spoření nebo pomocí investování. Někdy ale není zbytí a je nutné nové bydlení pořídit, nebo jste našli nemovitost, která za to stojí a nepočká – pak můžete zkusit využít možnosti, jak u banky zvýšit tzv. kredibilitu. Cest, jak toho dosáhnout, existuje několik. „Šance na získání se v podstatě odvíjí od toho, jak moc je daný žadatel pro banku rizikový. Tudíž pokud svoji kredibilitu zvýší, je mnohem pravděpodobnější, že hypotéku ve výsledku získá,“ říká finanční odborník z portálu Porovej24.cz Zbyněk Laisek. Velkým plusem je rozhodně zaměstnanecký poměr na dobu neurčitou, který bance signalizuje stabilnější finanční příjem. Zvýšit svoji důvěryhodnost a šanci mimo to ale můžete ještě zejména těmito způsoby:
1. Zástava jiné/další nemovitosti, než kupované
Jedním z možných řešení může být zástava jiné, resp. další nemovitosti – například bytu či domu v osobním vlastnictví rodičů nebo chalupy na venkově, která poslouží jako zástava pro získání úvěru. V současné době tuto variantu lidé začali i více využívat. „Zpřísnění hypoték vyvolalo i větší tlak na vzájemnou pomoc rodičů dětem, kteří mohou dát v případě chybějících prostředků dětí svoji nemovitost do zástavy,“ říká mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek. Od dubna 2017 se zájem dát do zástavy nemovitost rodičů při sjednání hypotéky mladých lidí do 30 let podle něj meziročně zvýšil o 15 procent.
„Pokud lidé nemají žádné vlastní úspory, ale mají možnost zastavit bance jinou nemovitost, třeba vlastní byt rodičů, banka jim bez problémů půjčí. V takovém případě se totiž nejedná o stoprocentní hypotéku,“ dodává Zbyněk Laisek. Z praxe hypotečních makléřů ale podle něj vyplývá, že banka nemusí akceptovat jakoukoli nemovitost, například chalupa nemusí být vhodnou zástavou,” tvrdí Laisek. V případě rekreačního objektu může banka uplatnit přísnější pravidla. Ručení chalupou má také vliv na posuzování celkového LTV. Zatímco v případě ručení bytem či domem rodičů banky poskytnou jeho maximální výši, u rekreační nemovitosti bude ale nižší. Napříč bankovním trhem je o hypotéky maximálně do 70 – 85 procent LTV.
2. Překlenovací úvěr
Absenci vlastních naspořených prostředků je možné vyřešit také dalším úvěrem. Ideálně se k tomu hodí stavební spoření, třeba i překlenovací úvěr od stavební spořitelny, který je sice dražší než hypotéka samotná, ale stále daleko levnější než běžný spotřebitelský úvěr, byť účelový na bydlení. (Ten vám mimochodem nesmí stejná banka ani poskytnout, pokud u ní sjednáváte už hypotéku. Bankovní experti ale nedoporučují si takový úvěr brát ani u jiné banky právě kvůli vyšším úrokům.) Jedná se o dočasné řešení, ovšem v případě, kdy nemáte dostatek financí nebo máte konkrétní nemovitost, která nepočká, než naspoříte, je pro vás kombinace úvěrů jednou z možných variant.
3. Spolužadatelé
Také pokud budete mít spolužadatele (o hypotéku například zažádáte společně s partnerkou/partnerem/kamarádem), banka vidí, že na splácení nebudete sami a hypoteční úvěr se bude hradit ze dvou příjmů, tudíž zde existuje nižší riziko nesplacení a vyšší šance, že banka hypotéku schválí. „Ve většině případů se jedná o dva spoludlužníky, kteří následně mají stejná práva a povinnosti,“ říká Jiří Štábl z České spořitelny. Podle Petra Plocka se ale musí jednat o žadatele s prokazatelnými příjmy a v ideálním případě s žádnými negativními záznamy v úvěrovém registru.
Takto to ale lze řešit pouze v okamžiku, kdy nejste v manželském vztahu. „Pokud se jedná o manžele, ze zákona musí o hypotéku žádat společně. Pokud by chtěli žádat odděleně, musí mít rozdělené společné jmění manželů,“ dodává Jiří Štábl.
4. Spolubydlící (z partnera)
Pokud nechcete žádat společně s partnerem, můžete svou šanci na získání zvýšit i tím, že bude mít v bytě spolubydlícího, který vám na náklady bydlení bude přispívat. Spolubydlícího může udělat i z partnerky/partnera, pokud s ní/m sepíšete nájemní smlouvu. Pro banku je to signál, že i v případě ztráty zaměstnání máte příjem z pronájmu.
5. Dlouhodobý úvěr
Vyšší pravděpodobnost získání hypotéky existuje v případě dlouhodobějších úvěrů. Spousta lidí chce hypotéku na co nejkratší dobu při vyšších splátkách. Ovšem taková situace je pro banku riziková - v případě ztráty zaměstnání budete mít problémy vysoké splátky ukočírovat. Delší hypoteční úvěry jsou sice ve výsledku dražší a delším závazkem, ale je tady mnohem vyšší šance na jejich získání.
Při riziku banka úvěr nedá
I přesto, že hypoteční trh velmi ovlivňuje regulace ze strany ČNB, zůstávají úroky stále relativně nízko. Výše uvedené cesty mohou zvýšit šanci na získání hypotéky, nicméně banky zároveň nedají úvěr, respektive neměly by dát, nikomu, kdo by mohl být potenciálně rizikový v jakémkoliv ohledu. „Přirozeně banka sleduje mnoho dalších parametrů při bonifikaci klienta, a to především s ohledem i na jeho budoucí příjmy a reálnou možnost řádně splácet úvěr. Není tedy zárukou, že zastavím další nemovitost a banka mi úvěr poskytne,“ říká mluvčí Reiffeisenbank Petra Kopecká. Každý klient podle vyjádření bank prochází stejnými měřítky, pomocí kterých je prověřována schopnost hypotéku dlouhodobě splácet. Důkladná analýza příjmů a závazků je předběžným opatřením proti poskytování úvěrů lidem, kteří na jejich splácení nemají.
Banky porovnávejte, je to základ
Nicméně právě rozdílné podmínky ve výši hodnoty LTV mohou znamenat to, že někde vám hypotéku nedají, u jiného bankovního domu mohou být vaše úspory pro plánovanou koupi nemovitosti už třeba dostačující. Ale záleží i na jiných okolnostech. „Rozdílné podmínky můžou panovat i u různých druhů staveb. Například některá banka nemusí schválit hypotéku na dřevostavbu, zatímco u jiné banky tento typ bydlení není problém. To samé se týká například družstevních bytů. Rozdíl může být způsoben velikostí bankovních ústavů – menší banky můžou mít přísnější podmínky, protože si případnou finanční ztrátu nemůžou dovolit,“ míní Zbyněk Laisek. Je tedy na místě nabídky na trhu nejprve vždy porovnat, oslovit více bankovních domů a zjistit, jaké podmínky platí u té které instituce.
