Chcete byt v Praze a nemáte na něj? Češi, kteří chtějí vydělat na zvyšujících se nájmech, investují přes realitní fondy

Realitní fondy vynikají v tom, že investory zbavují starostí, které se jinak k nemovitostem vážou. Tedy, není třeba hledat bonitní nájemníky, podepisovat s nimi smlouvy, složitě přiznávat příjmy z nájmu, servisovat vybavení nemovitosti nebo zařizovat opravy objektu ani řešit jiné nepříjemnosti. A především: nemovitostní fondy většinou mají dlouhodobé nájemce s inflačními doložkami. Příjmy z pronájmu se jim tedy automaticky zvyšují stejně rychle, jak roste inflace.  A jak rostou ceny z pronájmu, zvyšuje se i ocenění nemovitosti.

Realitní fondy teď nakupují za výhodnější ceny

„Za covidu došlo k mírnému poklesu cen za nájmy u kanceláří, propadly se hotelové služby. Díky tomu je i dnes lze pořídit za výhodné ceny, které slibují vyšší růst po ozdravení ekonomiky,“ vysvětluje správce Realitního fondu KB 4 Josef Murza z Amundi, proč investuje především tzv. do postelí, tedy rezidencí, kolejí, hotelů či klinik.

Základem úspěchu v investování je vždy důsledný a pečlivý výběr nemovitosti. „V roce 2020 jsme analyzovali pro naše globální nemovitostní fondy celkem 1 130 nemovitostí, přičemž pouze 24 z nich bylo nakonec koupeno a zařazeno do portfolia. Jinými slovy, nákup jsme realizovali u každé 50. nemovitosti, tedy jen u 2 % všech zkoumaných budov,“ poukazuje na složitost výběru správných nemovitostí Jozef Murza.

Slibně se jeví investice do bydlení pro seniory a soukromých zdravotnických klinik. Zatímco v Česku se jedná o novinku, kterou zatím rozvíjí jen pár vizionářů, v sousedních zemích je už byznys slušně nastartovaný. „S tím, jak populace stárne a zároveň přibývá nemocných a starších lidí ochotných si za komfort připlatit, roste i výše pronájmu ve specializovaných nemovitostech pro seniory a soukromých klinikách,“ říká Josef Murza.

Dalším segmentem nájemního trhu, který v Čechách teprve čeká na svůj boom je bydlení pro studenty, tedy především vysokoškolské koleje.  Soukromí majitelé mohou studentům nabídnout vyšší standard, než je obvyklý na státem spravovaných ubytovnách, movitější studenty lákají hlavně na komunitní život, který jim nyní v soukromých podnájmech často chybí.

První dva až tři roky probíhá postupné budování nemovitostního portfolia, kdy správce vyhledává nejvhodnější nemovitosti a jedná o cenách. Volné peníze investuje prostřednictvím nástrojů peněžního trhu, díky tomu tedy i v tomto období fond může generovat přibližně tolik, kolik činí aktuální repo sazba. Po nákupu pak fond drží a spravuje nemovitosti prostřednictvím profesionálních správců a generuje příjmy z pronájmu. Přebytečnou likviditu může klientům vyplácet prostřednictvím zpětného odkupu podílových listů.

Od března roku 2030 pak správce začne vyhledávat vhodné příležitosti k prodeji nemovitostí. V tomto období je nejdůležitější klid a dostatek času. „V případě, že by situace na trhu nebyla příznivá, mám možnost odložit prodej nemovitostí až do roku 2033. Díky tomu se klienti nemusejí obávat, že by byly nemovitosti rozprodávány v nevhodnou dobu,“ vysvětluje Murza.

Jak si vybrat správný fond

Otevřené versus zavřené fondy

Výhoda otevřeného fondu je, že může investovat úplně každý, a to už od malých částek v řádech stokorun. Kdykoliv je také možné svoje peníze vybrat. Především v dnešní době ale riskujete, že ceny půjdou dolů a ostatní investoři začnou z fondu utíkat – a tím způsobí pád vaší investice. Oproti tomu zavřený fond je koncipován pro kvalifikované investory, kteří jsou ochotní do fondu své peníze vložit a po dohodnutou dobu je nevybírat. Díky tomu může správce fondu v klidu počkat na ty nejpříznivější podmínky, kdy nemovitosti prodat a maximalizovat tak zisk svých klientů.

Ne každého baví dennodenně sledovat vývoj burzy a být neustále ve střehu svoje peníze vybrat dříve než ostatní. Kdo si cení svého času a nervů, vybere správce, který všechno zařídí za něj a bude jen každoročně posílat výnosy z investice.

Diverzifikace

Při výběru konkrétního fondu už je pak potřeba seznámit se se strategií správce a najít takový, který nabízí mix nemovitostí podle vašeho gusta. Ideální je namixovat si nemovitosti pestré sektorově, geograficky i podle stádia připravenosti.

Vyšší výnos slibují investice do projektů, které jsou zatím jen na papíře. Vzhledem k nevypočitatelnosti stavebního řízení v sobě ale také nesou značnou dávku rizika zpoždění nebo odložení projektu. Naproti tomu jednoznačně nejbezpečnější je investovat do již zavedené budovy se stabilními nájemci, kde lze okamžitě počítat jak s příjmem z nájemného, tak i s kapitálovým zhodnocováním nemovitosti. Střední cestou pak je investice do projektů ve výstavbě či před dokončením – odpadá nejistota, zda se projekt podaří převést do reality, ale přesto existuje riziko, že se například nepodaří zaplnit nemovitost nájemníky.