Úrokové sazby a jejich vliv na trh s nemovitostmi: Co nás čeká, popisují experti z Partners

Cenová mapa ukazuje, že v některých částech republiky stále ceny nemovitostí klesají. Bude tento trend pokračovat, nebo už začneme vidět růst cen plošně? Podle Jana Brejla záleží na typu nemovitostí. „Byty už ve většině regionů zaznamenávají růst cen, zatímco u domů je situace o něco složitější. V posledních dvou letech byly na prodej hlavně rozestavěné nemovitosti. Mnoho lidí si vzalo hypotéky a koupilo pozemky, ale pak došlo ke zdražení stavebních materiálů. Klienti, kteří měli předjednané nebo schválené hypotéky, často neměli dost prostředků na dokončení stavby a byli nuceni nemovitosti prodat. V takových případech ceny nemovitostí klesly," vysvětluje obchodní ředitel. Podle něj mírně ožívající trh souvisí s poklesem zájmu investorů, kteří se stáhli kvůli vysokým úrokovým sazbám. „Dnes už ale lidé očekávají, že sazby nepůjdou dolů, což vede k obnově zájmu o nemovitosti,“ dodává Brejl v pořadu Co na to vaše peněženka.

Jak se vyvíjí ceny bytů

Finanční poradce skupiny Partners Ondřej Hatlapatka k tomu říká: „Z mého pohledu jsme dnes ve fázi, kdy by lidé strašně rádi bydleli a kupovali nemovitosti, ale bohužel nemají kde. Poptávka výrazně převyšuje nabídku – je velmi málo nemovitostí na prodej a ještě méně lidí, kteří své nemovitosti prodávají. Navíc nejsou téměř žádné nové developerské projekty. Krize ve stavebnictví způsobila, že developeři zastavili své plány, takže dnes chybí byty i domy. Lidé začínají být optimističtí a chtějí řešit vlastní bydlení, ale nemají z čeho vybírat, a to bez ohledu na to, jak se vyvíjejí úrokové sazby.“

Na otázku, zda tato situace povede k růstu cen nemovitostí, Hatlapatka odpovídá: „Nemyslím si, že by bylo třeba se obávat prudkého růstu cen. Například v Brně, odkud jsem právě přijel, se ceny pod 140 000 korun za metr čtvereční kolem centra už nedostanou.“

Tato data jsou v kontrastu s čísly Deloitte Real Indexu, který ukazuje ceny z prvního kvartálu letošního roku. Je tedy možné, že ceny od té doby výrazně vzrostly. Hatlapatka na to reaguje: „To přesně odpovídá současnému trendu. Jakmile Česká národní banka začala snižovat úrokové sazby, i když to ještě nemělo přímý dopad na sazby pro klienty, lidé začali vidět situaci optimističtěji a prodávající reagovali navyšováním cen. Není ale důvod se obávat, kupující nemají tak vysokou bonitu, aby začali soutěžit, kdo nabídne víc, což v minulosti tlačilo ceny vzhůru.“

Na závěr Hatlapatka upřesňuje: „Ceny nemovitostí, jako například v Brně, byly v prvním kvartálu letošního roku kolem 112 000 korun za metr čtvereční. Nyní už mluvíme o cenách kolem 140 000 korun. Tento nárůst ale neovlivní všechny zájemce o nemovitosti, protože dnes si tyto ceny mohou dovolit jen ti, kteří opravdu mají prostředky na nákup v této cenové hladině. Dnes už lidé nejsou ochotni přeplácet nemovitosti, jak tomu bylo dříve, kdy úrokové sazby byly nízké,“ říká Ondřej Hatlapatka, finanční poradce skupiny Partners.

Vývoj úrokových sazeb a vliv na trh s nemovitostmi

Ještě před létem se očekávalo, že by úrokové sazby hypotečních úvěrů mohly klesnout ke třem procentům. Nyní je však zřejmé, že tento scénář se nenaplní. „Tři procenta byl velmi optimistický scénář. Reálně se odhadovalo, že sazby klesnou na čtyři procenta,“ popisuje situaci Jan Brejl, obchodní ředitel finanční skupiny Partners.

„Historicky se vývoj hypotečních sazeb často odvíjel od repo sazby České národní banky, což však není ideální ukazatel. Banky se spíše zaměřují na tzv. mezibankovní sazby (SOPR), které jsou dnes na úrovni 3,3 %. Pokud se podíváme na reálné nabídky hypotečních úvěrů, sazby se dnes pohybují kolem 4,7–4,8 %, což znamená, že banky mají hrubou úrokovou marži kolem 1,6 %. Přesto ale není důvod ke snížení sazeb, protože nabídka nemovitostí je omezená a poptávka velká.“

Brejl také vysvětluje, že banky nemají motivaci rychle snižovat sazby: „Banky mají méně zaměstnanců na zpracování hypotečních úvěrů a přitom generují vysoké marže, takže nejsou nuceny snižovat sazby tak rychle jako dříve. Navíc, na trhu aktivně působí jen několik velkých bank, což omezuje konkurenci a také brání rychlému snižování sazeb, i když to ekonomika umožňuje,“ vysvětluje obchodní ředitel.

Návrat úrokových sazeb na úroveň dvou procent vidí Jan Brejl skepticky: „Nemyslím si, že by se to v dohledné době stalo. Možná za deset let. Byla to spíše korekce trhu, kdy byly peníze velmi levné. Důvodem byla nulová inflace a potřeba rozhýbat ekonomiku. Zdravé sazby se však pohybují kolem tří až čtyř procent, a myslím, že v následujících letech se dlouhodobě udržíme kolem čtyř procent,“ doplňuje obchodní ředitel finanční skupiny Partners.

Co čeká klienty s nízkou fixací?

Ondřej Hatlapatka zmínil i rostoucí obavy klientů, kteří mají hypoteční úvěry s fixovanou sazbou kolem jednoho či dvou procent a kterým fixace brzy končí. „Tito klienti mají před sebou rok či dva do konce fixace, ale už teď se ptají, jak to bude vypadat, co mají dělat a jak na to reagovat, pokud by sazby byly ještě vyšší. Nicméně, musíme se podívat na hypoteční úvěr v širším kontextu. Na třicetiletém horizontu je průměrná úroková sazba kolem 3,5 %, takže sazby kolem 1,7 % byly výhodné, ale bylo nutné počítat s tím, že sazby se vrátí na úroveň 3,5 %.“

Hatlapatka také vysvětlil, jak je možné, že i ti klienti, kteří čelili rostoucím nákladům kvůli vysokým sazbám a zdražení energií, situaci zvládli. „Mnozí z nich konzultovali své možnosti s odborníky a zjistili, že mohou například prodloužit splatnost úvěru, čímž snížili měsíční splátky a čekají na nižší sazby. I když byly sazby kolem 6 % extrémně zatěžující, mnoho klientů se dokázalo přizpůsobit, a nyní čekají na lepší podmínky. Banky jsou ochotny vyjednávat a upravovat podmínky úvěrů, což pomáhá zmírnit tlak na klienty,“ říká Ondřej Hatlapatka, finanční poradce skupiny Parners.

Závěrem dodal, že trh i klienti prošli nelehkou dobou, ale většina z nich našla způsoby, jak situaci zvládnout, a očekávají lepší podmínky v budoucnu.

Mladí a hypotéky: Změna v přístupu k vlastnictví nemovitostí

V současné době se na trh hypotečních úvěrů dostávají mladí lidé, pro které bude hypotéka prvním úvěrem na bydlení. Mnozí z nich už přijímají aktuální vyšší úrokové sazby jako realitu a počítají s tím, že jejich měsíční splátky budou vyšší než v minulosti. Ondřej Hatlapatka k tomu říká: „To je právě to, co oživilo trh. Lidé si na to už zvykli, říká finanční poradce a dodává: „Na začátku nebyl nikdo ochotný akceptovat vysoké ceny zdrojů, a proto se trh úplně zastavil – nikdo si nekupoval ani cihlu a neprobíhaly téměř žádné prodeje. Teď se však situace změnila a lidé jsou ochotní si za sazby kolem 4,7 % až 4,9 % půjčit a realizovat své bydlení. Přijímají to jako součást své budoucnosti, protože v České republice stále převládá silná touha po vlastnictví nemovitosti,“ konstatuje Hatlapatka.

Finanční poradce také upozornil na změnu mentality mezi mladšími generacemi: „Z našich výzkumů vyplývá, že stále více mladých lidí se začíná odvracet od myšlenky vlastnictví. Mnozí z nich mají obavy, že na vlastní bydlení nedosáhnou, a začínají preferovat nájemní bydlení. Tento přístup je podobný tomu, jak se žije na západě, kde je nájemní bydlení běžnější,“ dodává.

Proměna trhu s nemovitostmi a nové podmínky

Změny na hypotečním trhu a vzestup úrokových sazeb přináší novou dynamiku. Zatímco starší generace stále preferují vlastnictví nemovitostí, mladí lidé jsou více otevření alternativním možnostem, což může do budoucna přinést další vývoj ve směru nájemního bydlení. Trh se tak pomalu adaptuje na nové ekonomické podmínky, přičemž zájem o vlastnictví zůstává u části populace velmi silný.

Další podrobnosti z rozhovoru najdete v úvodním videu.