Interview PLUS 26.10.2023
Bytová krize už několik let znemožňuje vlastní bydlení řadám Čechů. Nemovitosti jsou pro ně jednoduše nedosažitelné kvůli vysokým cenám a těžko dostupným hypotékám, jejichž úrokové sazby rovněž vyskočily do výšin. Například u novostaveb odborníci po startu krize zaznamenali meziroční prodejní propad o 80 až 90 %. Jak je to v případě komerčních nemovitostí? I v tomto případě realitní trh zaznamenal výraznou změnu, její dopadly ale nebyly tak drastické. Jak řekl Radek Procházka, expert na komerční nemovitosti, v pořadu Interview PLUS, obchodování s průmyslovými a kancelářskými prostory zatím vládne poměrně zdravá aktivita.
Celý rozhovor si můžete pustit i v podcastové podobě
Během covidové pandemie v Česku i po celém světě kvůli uzavření retailových center a přesunu zboží z maloobchodů do skladů mimořádně vzrostla poptávka po službách logistických společností. Ty ovšem podle Radka Procházky mají ten největší boom za sebou, což ovlivňuje obchod s komerčními nemovitostmi. „Dopad vidíme spíše na snížení množství nové výstavby kancelářských prostor a lehkém zpomalení poptávky po průmyslových prostorách ze stran logistů. Ti jsou přímo napojeni na spotřebu, která tím, že lidem ubývá peněz v peněženkách, trošku zpomaluje,“ říká vedoucí partner společnosti Prochazka & Partners.
Komerční nemovitosti stále cítí vliv covidové pandemie
Podobně jako bytová výstavba i vznik nových komerčních prostor ne právě pozitivně ovlivňují dlouhé povolovací procesy, a to především v Praze a v Brně. Na vině je podle experta absence metropolitních plánů. „U bytové výstavby vidíme průměr asi osm let, v kancelářském sektoru je ten proces maličko kratší, můžeme se bavit o nějakých pěti šesti letech. I díky tomu vidíme daleko větší dynamiku schopnosti reagovat na poptávku. Po covidu lidé nemohli chodit do obchodů a museli nakupovat online, zejména v letech 2020-2022. Nabídka byla schopná korelovat s boomem poptávky a díky tomu i v dnešní době ještě dojíždíme na téhle té vlně a je rekordní počet čtverečních metrů průmyslových ploch ve výstavbě, kolem milionu, což se rovná bezmála nějakým 9 %.“
Trh s průmyslovými nemovitostmi zažívá největší rozmach v posledních šesti letech. Letos ve druhém čtvrtletí meziročně stoupl o 11 %. Předchozí propad podle Radka Procházky kromě změn v logistice ovlivnil i problém s obchodováním se součástkami z Číny. „Je hodně zmiňovaný derisking od Číny, je to snaha diverzifikovat rizika. Tudíž střední, východní Evropa určitě benefituje z částečného přesunu výroby a dodavatelských řetězců,“ uvádí odborník na trh s komerčními nemovitostmi. A pokračuje vysvětlením, proč dlouhodobý vývoj není tolik příznivý, především pak v období posledních 3,5 let. „České firmy hodně stojí o to, aby lidé chodili do kanceláře. Globální firmy šly z extrémního home office do postupného mandartorního navyšování minimálního počtu dnů, kdy musí chodit do kanceláře. Když se koukneme na Ameriku, odkud jdou trendy, tak v současné době hodně i big-tech firem, mezi které patří Microsoft, Facebook, Apple, mandatorně tlačí lidi zpátky do kanceláře. Je to zejména kvůli inovacím, které kvůli absenci přímé komunikace trpí a to samozřejmě dopadá i na produktivitu práce svým způsobem.“
Ceny kanceláří na pětiletém maximu
Návrat do kanceláře je tak velkým poscovidovým trendem, který v současnosti zažíváme. A i díky němu jsou ceny kanceláří na historickém maximu.
Je důležité si uvědomit, že cena financování pro výstavbu se výrazně navýšila – cena stavebních prací se za poslední čtyři roky výrazně navýšila o nějakých 20–30 %. A poptávka je poměrně zdravá, je vyšší než nabídka. V současné době cena vystoupala o nějakých 15 % oproti historickému průměru posledních pěti let. A také bych doplnil, že – ať už průmysl či kanceláře – všichni nájemci mají inflační doložky, všem paralelně roste cena nájmu za celý rok. Neočekává se, že se to výrazně sníží, naopak vyšší cena je očekávaný nový normál, protože postavit jinou, alternativní budovu je dražší než stávající nemovitost,“ vykládá Radek Procházka.
Nový kancelářský koncept na trhu
Systém fungování v kancelářích tedy covid změnil výrazným způsobem, ovšem ne tak, jak by většina z nás očekávala bezprostředně po skončení pandemie.
Firmy se daleko více soustředí na centrální bod kancelářského prostoru, nějaký kolaborativní prostor, komunitní zóny, kafetérie atd. A daleko více navyšují množství menších zasedaček, focus roomů pro distanční komunikaci, interní i externí zároveň, je to velký trend. Většina firem už odstoupila od systému jeden člověk – jeden stůl, jedna židle. Místo toho se pracuje s koeficientem, je to řekněme 60–70 % pracovních stanic na počet lidí, které ve firmách pracují. Výsledné číslo koeficientu ovlivňuje i určitá míra home office, do toho dovolené či sick days,“ objasňuje dále, jakým směrem se ubírají work place strategie, expert ze společnosti Prochazka & Partners.
Ta od roku 2016 pořádá soutěž Kanceláře. „Historicky byly kanceláře hodně o tom, jak to v nich vypadá pro klienta, pro partnera. Dnes hodnotíme atraktivitu pracovního prostoru pro zaměstnance, příjemnost a další benefity. Jak se celkově cítí zaměstnanec. Musím říct, že dnes jsou tlak na kvalitu a konkurence o talent pořád obrovské, takže budeme rozjíždět osmý ročník. Vidíme, co se děje, monitorujeme a ta kvalita je tady pořád velmi vysoká,“ ujišťuje Radek Procházka.
