Vlastnit nemovitost je výhodnější než nájem. Ceny bytů přestanou klesat, říká realitní expert

Veřejnost stále může číst zprávy o tom, že ceny nemovitostí rostou. Je to ale vůbec pravda? Vidíme to tak i letos?
Ceny nemovitostí korelují s ekonomickým cyklem a podle toho se vyvíjejí. Proto jsme mohli vidět, že v druhé polovině loňského roku nastal pokles. A to zejména u starších bytů. Období zlevňování ale netrvalo dlouho. Lidé totiž dobře splácejí své hypotéky a stále máme velmi nízkou nezaměstnanost.

MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT: Zlato zklamalo, ropa roste. Ekonom popsal v Byznysu vývoj na komoditním trhu

Od letošního jara už vidíme mírné oživení. Ceny někde mírně klesají a v některých případech i mírně rostou. To se týká starších bytů a novostaveb. Postupný nárůst ale můžeme vidět v posledních dvou až třech měsících. Na trh se totiž vracejí institucionální investoři a Česká národní banka zrušila DSTI (ukazatel, který vyjadřuje poměr mezi výší měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem žadatele; pozn. red.). Tím došlo k podpoře objemu poskytnutých hypoték.

Mnoho analytiků namítalo, že zrušením DSTI se trh nerozhýbe. Ukazuje se, že to byl omyl?

Určitě to pomohlo. Dokonce to bylo výraznější, než jsem předpokládal letos na jaře. Každý měsíc tehdy bylo produkováno asi tři tisíce hypoték. Po zrušení DSTI se na trh dostalo víc jak 600 až 700 nových hypoték. To už není špatné. Oproti červnu to je více než 20 procent.

Zpět ale k cenám nemovitostí. Máme očekávat, že růst bude letos pokračovat?
Nedomnívám se, že bychom viděli růst do konce roku. Spíše uvidíme postupnou stagnaci cen. Tržní síly jsou relativně vyrovnané a pomalu se vrací poptávka. Na trhu dokonce vidíme, že klesají sazby hypotečních úvěrů. A to docela zajímavě. Nedávno se totiž odehrál zlomový moment, kdy Moneta Money Bank snížila úrokovou sazbu na 4,69 procenta. Podle hypoindexu je přitom průměrná výše hypoteční sazby 5,89 procenta. To už je výrazný skok dolů.

Úroky na hypotékách budou klesat

Může si hypoteční banka podobné snížení úroků dovolit? I když máme stále sedmiprocentní úrokovou sazbu od České národní banky?
Pro hypoteční banky není repo sazba na sedmi procentech zásadní. Banka se rozhoduje podle čerpání tří, pěti nebo sedmiletých swapů. To je instrument, kterým si banky zajišťují cenu peněz na určité období. Tyto důležitější sazby se pohybují mezi 4 až 4,5 procenta. To je náklad pro banku, která k této sazbě přidá obvykle procento jako marži. Nedávno jsme ještě mohli vidět, že banky nabízely hypotéky za 6 procent. To bylo velmi nepřirozené. Bylo tedy otázkou času, kdy přijde banka typu Monety a trh rozstřelí. Je to racionální krok, protože hypotéky jsou pro banky skvělým akvizičním produktem. Klient si totiž v bance otevře i běžný účet, pojištění nebo stavební úvěr na vybavení bytu. Banka si tak takového zájemce zafixuje na několik let dopředu.

Budou muset banky reagovat na strategii Monety? Hypotéky by rázem mohly být pro zájemce dostupnější.
Ostatní s největší pravděpodobností budou následovat. Nemyslím si, že to bude zvlášť výrazné. Na konci roku se můžeme pohybovat okolo 4,5 až 4,8 procenta.

Jaké další vlivy by mohly pomoci ke snižování sazeb hypoték?
Během podzimu uvidíme, jak dopadne návrh z Poslanecké sněmovny k sankcím za předčasné splacení hypoték. Pokud by poslanci odhlasovali penále ve výši dvou procent, tak by banky mohly jít přibližně na cenu Monety. Výrazně by se jim totiž snížilo riziko, že jim klienti utečou. Budou tedy moci kývnout na nižší marži.

Je pro zájemce o bydlení vhodná doba k pořízení nemovitosti?
V současné době se nacházíme v poměrně dobrém čase. Aktuálně jdou na trhu proti sobě dvě síly. Pokud si do konce roku pořídíme nemovitost, tak budeme čelit vysokým úrokovým sazbám na hypotéce. Byt si ale pořídíme za současnou cenu. Pokud ke stejné transakci dojde za rok, tak nákup budeme realizovat za nižší úrokové sazby. Propásneme ale nejlepší příležitost pro výhodnou cenu nemovitosti. Přičemž tento druhý efekt, tedy očekávaný nárůst ceny nemovitosti, je významnější.

Příští rok už máme čekat další zdražování?
Z minulosti je patrné, že do doby snížení úrokových sazeb je trh pod tlakem a poté se situace otočí. Příští rok na jaře můžeme očekávat zvýšení cen minimálně u novostaveb, protože se s poklesem sazeb bude vracet odložená poptávka a začne se opět projevovat nedostatečná nabídka.

Průzkumy veřejného mínění ukazují, že se preference vlastnit nemovitost nemění. Přes 80 procent lidí chce vlastnit nemovitost. Musí to ale být výhodné.

Je tedy variantou vzít si hypotéku s co nejkratší fixací a pořídit si nemovitost nyní?
To je otázka, protože je důležité rozhodnutí Poslanecké sněmovny o předčasném splacení hypotečních úvěrů. Pokud si ale klient vezme hypotéku ve výši 4,69 procent, tak je to velmi slušné. Zde je velká pravděpodobnost, že na tom ekonomicky neprodělá.

Když navíc porovnáme varianty vlastnického bydlení a nájmu, tak ceny nájmu jsou již u většiny nemovitostí vyšší než splátka úroku hypotéky. Čistě ekonomicky se tedy lidem vyplatí si nemovitost koupit. Z pohledu cash flow to ale domácnosti více zatíží.

Od expertů i ekonomů jsme slyšeli, že pomalu přestává doba osobního vlastnictví nemovitostí a zájemci budou spíše muset využívat pronájmů. To už tedy dnes neplatí?
Na trhu jsou samozřejmě různé názory. Podle mého trend nájemního bydlení nebude mít dlouhého trvání. Mám pro to několik důvodů. Pokud se podíváme na nejrůznější průzkumy veřejného mínění, tak se preference vlastnit nemovitosti nemění. Je tomu tak i u mladých lidí. Ti mohou říct, že nejprve budou bydlet v nájmu, přesto 80 procent lidí chce vlastnit nemovitost. Musí to ale být ekonomicky výhodné.

S tím souvisí další věc. Ekonomika se vyvíjí v cyklech a v určitém čase je výhodnější si nemovitost pořídit a někdy je lepší si ji pronajmout. Úrokové sazby ale klesnou a ekonomika se dostane do situace, kdy se lidé na trh vlastnického bydlení vrátí.

Chceme jít i do Ameriky, říká Vaško

Éra levných peněz je s největší pravděpodobností u konce. Přesto můžeme očekávat boom u poskytnutých hypotečních úvěrů, jako tomu bylo v minulých letech?
S poklesem úrokových sazeb velmi pravděpodobně dojde k výraznému nárůstu objemů hypoték. Že by to bylo až tak výrazné jako v letech 2020 až 2021, si nemyslím. Tehdy se na trhu sešla řada faktorů, která se nemusí už nikdy opakovat. Česká ekonomika byla po celé řadě let prosperity, domácnosti na tom byly dobře a navíc měli lidé čas během covidu řešit své bydlení. Nemohli totiž nikam cestovat a podobně. K tomu se přidalo i zrušení daně z nabytí nemovitosti, rostly ceny a úrokové sazby byly extrémně nízké.

Jak si vede váš investiční fond Silverline Real Estate na českém trhu?
Ačkoliv se trh rezidenčních nemovitostí v uplynulém roce a půl nacházel spíše v útlumu, dosáhli jsme výborných výsledků. Za toto období jsme ztrojnásobili aktiva pod správou a investorům jsme dodali náš cílový výnos 10–12 % p. a., dle konkrétní třídy investičních akcií. Stali jsme se tedy nejvýnosnějším fondech kvalifikovaných investorů, který má zároveň ochranný mechanismus pro investory a také je jedním z nejvýnosnějších fondů v oblasti nemovitostí.

Úspěšně jsme také diverzifikovali portfolio projektů z pohledu geografie – dnes máme šest projektů ve čtyřech lokalitách, a to Praze, Brně, Ostravě a Plzni.

Počítáte i s expanzí na zahraniční trhy?
Všichni tři spoluzakladatelé fondu jsme zvyklí pracovat v mezinárodním prostředí, a proto se chystáme investorům přinášet ty nejlepší investiční příležitosti nejen z České republiky, ale i dalších trhů v perimetru Evropy a Severní Ameriky. Již se tedy rozhlížíme po investičních příležitostech i ve vybraných státech střední Evropy, například v Bratislavě a okolí. Vždy bude ale platit, že zainvestujeme ty nejatraktivnější příležitosti. Klidně tedy mohou být budoucí projekty stále v Česku.

Jaký je váš cíl?
Cílem je vybudovat jeden z největších fondů v oblasti nemovitostí v ČR, který bude investorům stabilně přinášet dvouciferné výnosy plynoucí z mezinárodních projektů v rezidenčním developmentu. Tím bychom také přispěli ke zlepšení dostupnosti bydlení, zkrášlili řadu lokalit, a to vše při plném dodržování ESG principů. K tomuto cíli samozřejmě vede celá řada každodenních krůčků, kterými je třeba si postupně projít. Nicméně podobně, jako jsem z nuly od roku 2015 vybudoval plně regulovaný investiční fond s aktivy pod správou v objemu 250 milionů korun, jsem přesvědčen, že nyní v sehraném tříčlenném týmu zakladatelů zvládneme tuto vizi naplnit do roku 2030.