Jak na fixaci hypoték?
Pandemie koronaviru je u konce. Alespoň podle centrálních bankéřů. Česká národní banka totiž od dubna zpřísní pravidla pro poskytování hypoték, která po propuknutí epidemie rychle uvolnila. Cílem bylo podpořit hypoteční trh, kterému tváří v tvář obrovské nejistotě hrozilo zaseknutí. Po necelých dvou letech se situace vrací do normálu, kterému jsme však prakticky odvykli. Jak návrat přísnějších pravidel ovlivní dostupnost úvěrů na bydlení?
„Bankovní rada ČNB rozhodla o nastavení limitů úvěrových ukazatelů při poskytování hypotečních úvěrů na základě nově získaných zákonných pravomocí. Od 1. dubna 2022 budou poskytovatelé hypotečních úvěrů opět povinni dodržovat limity příjmového ukazatele DTI a ukazatele dluhové služby DSTI,“ stojí v rozhodnutí bankovní rady České národní banky z 25. listopadu loňského roku. A vedle opětovného zavedení DTI a DSTI Česká národní banka rozhodla o snížení horního limitu ukazatele LV na 80 %, pro žadatele o hypotéku mladší 36 let na 90 %.
Co to všechno znamená a na koho zpřísnění pravidel pro poskytování hypotečních úvěrů dopadne nejvíce? Začněme posledně jmenovaným. Ukazatel LTV neboli Loan to Value (úvěr ku hodnotě) udává v procentech poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Výše LTV tedy určuje, kolik peněz lze od banky na nemovitost v konkrétní hodnotě získat.
Více peněz z vlastní kapsy
Od dubna budou staronově stanoveny dvě limitní výše LTV. Žadatelé mladší 36 let mohou od banky získat až 90 % pořizované nemovitosti, ostatní jen 80 %. Dosud platil jednotný limit LTV pro všechny. Pro lidi do 36 let se vlastně nic nezmění, situace ostatních se zhorší. Pokud někdo dosud pořizoval na hypoteční úvěr nemovitost za 3 miliony korun, mohl od banky čerpat až 2,7 milionu. Nově to bude jen 2,4 milionu (pokud je žadatel starší 36 let) a namísto 300 tisíc bude muset v takovém případě ze svého vzít 600 tisíc korun.
„Pokud někomu budou vlastní zdroje chybět, může využít takzvané dozajištění úvěru. Například nemovitostí od rodičů. Tím fakticky může získat až stoprocentní hypotéku,“ uvedla pro CNN Prima NEWS Monika Dudková, expertka hypotečního tržiště Zaloto.cz. Existuje také možnost požádat banku o výjimku, protože ČNB povolila bankám až u pěti procent z celkového objemu hypotečních úvěrů jít nad rámec stanovených limitů.
Příliš vysoké zadlužení?
Dalším ukazatelem je DTI (Debt to Income, dluh ku příjmu), který udává nejvyšší přípustnou hranici zadlužení žadatele o hypoteční úvěr k jeho ročnímu čistému příjmu. Tento limit byl na jaře 2020 zrušen, nyní se vrací. Limit DTI Česká národní banka stanovila na 8,5. To znamená, že celkový objem všech dluhů žadatele nesmí překročit 8,5násobek jeho ročního příjmu. U lidí mladších 36 let to pak nesmí být více než 9,5násobek.
Představme si člověka s průměrnou mzdou, která v hrubém vyjádření činí 40 135 korun. Čistá mzda pak představuje (předpokládejme člověka se dvěma dětmi) 35 386 korun, roční čistý příjem činí 424 632 korun. V takovém případě může žádat o hypoteční úvěr až do výše 3 609 372 (424 632 x 8,5). Žadatelé mladší 36 let dosáhnou až na 4 034 004 korun. Také u tohoto ukazatele je možné žádat banku o udělení výjimky. Ovšem za předpokladu, že jde o jediný úvěr, který žadatel splácí nebo bude splácet. Do výpočtu výše maximální dostupné hypotéky se totiž zahrnují veškeré závazky, které domácnost splácí, a to včetně hypotečního úvěru, o který žádá.
Měsíční splátka vás nesmí položit
Síto pravidel zkompletuje ukazatel DSTI (Debt Service to Income, splátka dluhu ku příjmu). Tento limit stanovuje nejvyšší přípustný poměr mezi měsíční splátkou dluhu a čistým měsíčním příjmem žadatele o hypotéku. Také DSTI se po bezmála dvouleté pauze vrací na scénu. Jeho maximální výše je stanovena na 45 %, u lidí mladších 36 let hranice činí 50 %. Znamená to, že z čistého příjmu může jít na splátku všech úvěrů (včetně aktuálně žádané hypotéky) nejvýše 45, respektive 50 %.
Pokud použijeme znovu příklad s průměrnou mzdou, pak měsíční splátka žadatele nesmí převýšit 15 924 korun (45 % z 35 386 korun), u mladších 36 let je strop 17 693 korun měsíčně. I v tomto případě lze žádat banku o výjimku.
Zpřísnění pravidel pro poskytování hypotéky se ale netýká pouze nově poskytovaných úvěrů, mohou se vztahovat i na takzvané refinancování. Nikoli však plošně. „Při refinancování úvěru (přechod se stávajícím úvěrem do jiné banky) bude banka nově posuzovat limity úvěrových ukazatelů jen tehdy, bude-li klient ádat naývšení hodnoty jistiny úvěru," upozornila ve své tiskové zprávě Česká národní banka.
