Poradci z Národní ekonomické rady vlády (NERV) doručili vládě jeden z posledních velkých materiálů – 12 bodů k řešení dostupnosti bydlení. Experti se shodli zejména na tom, že stát musí zrychlit povolování staveb a reformovat územní plánování, které je nyní nefunkční. V materiálu se dále hovoří o efektivnějším zapojení obcí, zrušení zbytečných výdajů nebo omezení rizik obchodu s chudobou v dávkovém systému. Co z toho stihne vláda prosadit?
Všechny politické strany se shodují na tom, že nedostupné bydlení, dlouhý proces stavebního řízení nebo drahé bydlení pro mladé rodiny jsou největší problém, k nimž se následně přidávají neochota lidí založit rodinu či vytváření chudinských ghett v některých regionech.
Dvanáct základních bodů k řešení dostupnosti bydlení (kliknutím se dostanete k popisu příslušné kapitoly):
- Zrychlení povolování staveb
- Reforma územního plánování
- Reforma financování obcí
- Omezení zbytečných výdajů
- Podpora výstavby a rekonstrukce
- Motivace pro obce využívat sociální bydlení
- Omezit rizika obchodu s chudobou
- Reforma konstrukce daně z nemovitých věcí
- Podpora dlouhodobých pronájmů
- Podpora alternativních investic
- Větší energetická úspornost bytových domů
- Lepší monitoring bytového a pozemkového fondu
Nicméně recept na to, jak situaci změnit, zatím nenašel žádný politik, byť se o to mnozí snažili naposledy například bývalý ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš. Místo politiků to odpracovali odborníci z NERV a podle informací CNN Prima NEWS jde zřejmě o poslední dokument, který poradci této vládě předloží.
DÁLE ČTĚTE: Hledá se 100 milionů: Dokažte, že rodiny jsou priorita, tlačí STAN a Piráti na ODS a lidovce
Ti se jednoznačně shodují v tom, že Česká republika se nachází mezi zeměmi s nejnižší finanční dostupností vlastnického i nájemního bydlení. To má pak vliv na nižší kupní sílu obyvatel, omezení pracovní mobility nebo odklad zakládání rodin. V chudších částech republiky pak nedostatek bytů vede k obchodu s chudobou nebo vzniku vyloučených lokalit.
Tahle studie NERV k dostupnosti bydlení myslím stojí za to. Naše key points: Nestačí už jen cukrovat poptávku. Potřebujeme řešení na mnoha frontách - odblokování soukromé výstavby, podporu obecního bydlení místo přenášení nákladů na stát, lepší motivace v RUD, daních i dávkách /1 pic.twitter.com/94l9gvj3rB
— Daniel Prokop (@dan_prokop) November 21, 2024
„Cílem materiálu je komplexně adresovat klíčový problém české politiky dostupného bydlení. Posílení dostupnosti bydlení vyžaduje intervence v mnoha oblastech. Od systémové reformy stavebních úřadů a územního plánování, reformy daňových motivací a dávkové politiky, přes posílení podpory i motivace obcí k poskytování dostupného bydlení místo přenášení problémů na stát (příspěvek na bydlení), po opatření mimo trh bydlení posilující kupní sílu ohrožených domácností a alternativní investiční strategie pro střední třídu. Tyto typy intervencí jsou často provázané a fungují ve svém souběhu,“ uvádí dokument, který ve čtvrtek zveřejnila na svých stránkách vláda.
Národní ekonomická rada uvádí, že všechna opatření jsou provázaná a nejlépe by bylo přijmout je komplexně, nikoliv výběrově. Celkově tak odborníci přišli se sadou 12 priorit, které mají pomoci k větší dostupnosti bydlení. Výhodou podle nich je, že nejde o změny, které by zatížily státní rozpočet. Odborně řečeno by navrhované intervence byly krátkodobě fiskálně neutrální, dlouhodobě pak ekonomicky pozitivní.
1. Zrychlení povolování staveb
Nejde o žádnou novinku, tato priorita se řeší už několik let. Zrychlení povolování staveb je palčivým problémem, na kterém si vylámala zuby jak bývalá ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová (ANO), tak nedávno Ivan Bartoš (Piráti). Podle expertů by se měly doladit povolovací procesy na základě vyhodnocení dopadů nového zákona. Měly by se sjednotit postupy stavebních úřadů, omezit jejich roztříštěnost a zvážit centralizaci s jedním stavebním úřadem v každé obci s rozšířenou působností, což by reálně znamenalo něco málo přes 200 úřadů.
2. Provedení reformy územního plánování
Změna by měla mířit na to, aby se nebránilo rozsáhlejší bytové výstavbě. Nedostatek bydlení nyní trápí řadu měst, přičemž poptávka po nových nemovitostech stále roste. Poradci uvádějí, že by se měla zakotvit dostatečná nabídka bydlení a měla by být jedním z úkolů územního plánování. Stavebníci by také měli mít jistotu, že mohou realizovat své záměry v souladu s územními regulacemi.
„Například velkou část průmyslových a komerčních brownfieldů by mělo být možné přebudovat na byty a další ‚lehká‘ využití (sport, kultura apod.) bez nutnosti administrativně zdlouhavé změny územního plánu,“ uvádí experti v dokumentu.
3. Reformovat financování obcí
Podle materiálu NERV by se měl změnit stav, kdy přistěhování nových obyvatel přináší obci pouze malý benefit v rozpočtovém určení daní (RUD). O to víc, že příchod nových obyvatel v sobě nese finanční zátěž v podobě zavádění nových služeb a budování infrastruktury.
„Obce dnes mohou být demotivovány přijímat nové lidi a povolovat bytovou výstavbu, protože skokové náklady spojené s novou infrastrukturou a službami nejsou reflektovány v RUD a mimochodem ani v dani z nemovitosti,“ uvedl sociolog Dan Prokop (PAQ Research), který za analýzou stojí.
Mělo by rovněž dojít k zavedení finanční motivace pro spojování obcí, a to kvůli posílení výstavby nových bytů a tvorbě nájemního bydlení. Od letošního roku existuje v zákoně takzvané Společenství obcí, které by mělo sloužit nejen k posílení bytové výstavby.
4. Omezení zbytečných výdajů
Výdaje státu v této oblasti nemají vliv na navýšení nabídky bydlení a podporují zejména vyšší příjmové skupiny obyvatel. Příkladem jsou daňové odpočty úroků z hypoték nebo podpora stavebního spoření. Toto je i jeden z bodů daňové reformy společnosti PAQ Research, kterou redakce CNN Prima NEWS popsala.
„Brzy budeme dávat 10 miliard do podpor hypoték a stavebního spoření. Odpočty jsou selektivní a jen 13 procent míří do novostaveb,“ vysvětluje Prokop.
5. Podpora výstavby a rekonstrukce dostupného bydlení
Podpora by se měla opírat o ušetřené peníze ze zbytečných výdajů. Podle Prokopa je v České republice asi 13 tisíc neobydlených obecních bytů, které je třeba zrekonstruovat. Cesta by podle něj měla vést přes Státní fond podpory investic, v rámci kterého výstavbu pod programem dostupné bydlení naplánoval již Ivan Bartoš. Stát by měl podle něj touto cestou nalít do nájemního bydlení skrze obce až sedm miliard korun.
6. Vyšší motivace pro obce využívat sociální bydlení
Experti chtějí omezit tzv. černé pasažéry, kteří využívají výhod příspěvku na bydlení. Stát na něj vydává ročně až 17 miliard korun, přičemž tito lidé mohou využívat obecní sociální bydlení. „Obce by to zároveň motivovalo umisťovat do obecních bytů skutečně zranitelné osoby. Toto opatření ale předpokládá změnu RUD, aby v něm více dostávaly znevýhodněné obce,“ stojí v analýze.
7. Omezit rizika obchodu s chudobou
I další změna se týká příspěvku na bydlení. Ten by měl být zastropován na uznatelné náklady na skutečné nabídkové ceny bydlení tak, aby nedocházelo k navyšování nájmů v chudých velkých městech a podhodnocování v menších bohatých obcích.
Opatření jde ruku v ruce s tzv. ReVizí sociálních dávek, která je aktuálně před druhým čtením v Poslanecké sněmovně. V té by měl být příspěvek na bydlení nově posuzován. Podle Prokopa je ale aktuálně největší problém v tom, že chybí cenové mapy napříč Českem, což by vyplácení příspěvku maximálně zefektivnilo a zprůhlednilo. Předešlo by se tím i stále častému obchodu s chudobou ve vyloučených lokalitách.
8. Reforma konstrukce daně z nemovitých věcí
Součástí návrhů je i vyšší zdanění držených stavebních pozemků oproti samotným budovám. Daně by měly být navázané na hodnotu pozemků v území. „Daň z nemovitosti by vyšším zaměřením na pozemky mohla více motivovat k jejich využívání (pro výstavbu), méně zatěžovat nejchudší vlastníky. DPH by neměla stupidně zvyšovat cenu menších bytů, pokud je v baráku jeden nad 120 m2,“ vysvětlil na sociální síti X Prokop.
9. Podpora dlouhodobých pronájmů
V současné době podle poradců vlády probíhá znevýhodnění dlouhodobých pronájmů vůči komerčnímu využití bytů na ubytovací služby.
„Lze například převzít úpravu z Německa či Dánska, kdy zákonem preferovanou nájemní smlouvou je smlouva na dobu neurčitou a krátkodobé smlouvy jsou možné jen v zákoně uvedených případech. Lze také doporučit úpravu, kdy se krátkodobá roční smlouva po jednom až dvou letech automaticky mění na smlouvu na dobu neurčitou,“ uvádí se v materiálu.
Kromě toho by se mělo zjednodušit vystěhování neplatících nájemníků a omezení řetězení krátkodobých pronájmů. „Mimochodem, podle nás nemá cenu vyšší regulace cen nájmů apod. Ale v občanském zákoníku jsou ustanovení o cenách obvyklých a zvyšování nájmů, které by stát mohl více kontrolovat u bytů, kam jdou příspěvky na bydlení. Dnes ani nevíme, zda se z těch bytů platí daň z pronájmu,“ dodává Prokop.
10. Podpora alternativních investic
Bydlení je dnes bráno mnoha Čechy jako výhodná investice. Národní ekonomická rada vlády proto navrhuje, aby se provedla komplexní reforma třetího pilíře důchodové reformy, tedy takzvaného spořícího, kde si každý Čech v rámci vybraných produktů může dobrovolně odkládat peníze na stáří a stát mu k tomu poskytuje příspěvek.
„Bavíme se, jak poptávku po vlastnickém bydlení přehřívá, že jde o hlavní typ investice na stáří. Musíme ale zprůchodnit další investice – pořádný 3. pilíř důchodů, atd. – a omezit selektivní daňová zvýhodnění,“ vysvětluje Prokop.
11. Větší energetická úspornost bytových domů
Podle expertů dnes lidem rostou náklady na bydlení rovněž kvůli energiím. Větší energetické úspory bytových domů by proto mohly do budoucna ušetřit domácnostem značné finanční prostředky.
12. Lepší monitoring bytového a pozemkového fondu
Data pozemkového fondu dnes podle expertů nevyužívá stát v takovém množství, jak by mohl, a to by se mělo změnit.
„Hodně věcí nevíme. O pozemkovém a bytovém fondu. O rychlosti různých stavebních řízení na různých úřadech. Nejsou ani dost kvalitní a stabilní cenové mapy bydlení, které nebyly využity v reformě dávek. Potřebujeme data,“ vyzývá Prokop k dalším opatřením. Právě cenové mapy v rámci přípravy současné legislativy mělo dodat ministerstvo financí.
MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT: Důchodová reforma? To zvěrstvo zrušíme, říká Schillerová. Demagogické vystoupení, míní Jurečka
